Czy podpisać z wykonawcą umowę na roboty budowlane?

Umowa na roboty budowlane

Pytasz „jak zabezpieczyć się przed niesolidną firmą?”, „jak ustrzec się kruczków prawnych, które spowodują wzrost kosztów”? Przeszukujesz fora internetowe w poszukiwaniu wzoru umowy na roboty budowlane?
Przygotowany w zbiór paragrafów spotykasz się z wykonawcą … i słyszysz że: „umowy są dla prawników”, „…nie mam czasu na takie brednie”, „…nie potrzebuję umowy, tak działam już 10 lat i z nikim nie podpisałem umowy”, nie nie nie.

Bardzo łatwo napisać umowę, w której wszystkie ryzyka przerzucone są na drugą stronę. Mistrzostwem jest spisanie zrównoważonej umowy. Z taką umową o wiele łatwiej przekonasz wykonawcę do jej podpisania.

Kierując budową spotkałem się z wieloma umowami. Nie jestem prawnikiem dlatego postaram wytłumaczyć Ci podstawowe zapisy umowy o roboty budowlane w prosty zrozumiały sposób.

Sprawdźmy co zawiera umowa

Umowa o roboty budowlane, żeby była ważna, powinna zawierać następujące elementy:

  • zobowiązanie się wykonawcy do oddania obiektu,
  • wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnego z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
  • zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (np. przygotowanie projektu, przekazanie terenu),
  • zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,
  • zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia,

Nie rozumiesz umowy - to popraw zapisy tak żeby były zrozumiałe dla obydwóch stron. Kieruj się zasadą mniej nieuczciwości – więcej zaufania. Zdziwisz się jak wiele potencjalnych problemów możesz odkryć i zapobiec negocjując umowę.

 

Podstawowe elementy składowe umowy o roboty budowlane:

Określenie stron umowy (kto? komu?).

Określenie przedmiotu umowy (co?).

  • zakres robót
  • szczegółowy zakres robót warto zapisać w załączniku do umowy

Określenie terminu wykonania przedmiotu umowy (kiedy?).

  • przekazanie terenu budowy,
  • rozpoczęcie robót,
  • tzw. „kamień milowy” czyli określenie pośredniego terminu pomiędzy rozpoczęciem a zakończeniem na wykonanie konkretnego zaawansowania robót np. „wykonanie stanu surowego w terminie do 2 m-cy od rozpoczęcia robót”,
  • zakończenie robót,
  • odbiór końcowy,
  • usunięcie wad,
  • płatność wynagrodzenia,

Określenie wynagrodzenia (za ile?).
W umowie można określić dwa typy wynagrodzenia:

  • wynagrodzenie ryczałtowe które określa z góry określoną kwotę za ustalony zakres robót
  • wynagrodzenie kosztorysowe płatność na podstawie ustalonych wskaźników, cen i ilości

Główna różnica pomiędzy umową o dzieło, a umową o roboty budowlane polega na ustaleniu ceny. W umowie o roboty budowlane cena musi być jasno sprecyzowana, a w umowie o dzieło cena w ogóle nie musi być podana. W związku z powyższym przy umowie o dzieło, nawet jeżeli była w niej podana cena, wykonawca może dochodzić dodatkowego wynagrodzenia a w umowie o roboty budowlane jest to niedozwolone.

Zapisz wszystkie uzgodnienia z wykonawcą dotyczące rozliczenia:

  • zmiana wysokości wynagrodzenia określonego w umowie
  • wynagrodzenie płatne transzami
  • zaliczka na poczet zakupu materiałów budowlanych
  • rozliczenia i płatności
  • obniżenie wynagrodzenia
  • zatrzymanie części wynagrodzenia przez okres gwarancji

Podwykonawcy.
Inwestor ponosi wraz z wykonawcą solidarną odpowiedzialność za umowy zawierane z podwykonawcami wraz z odpowiedzialnością za zapłatę podwykonawcom. W związku z tym na zawarcie umowy z podwykonawcom powinien wyrazić zgodę inwestor, po to aby mieć kontrolę jacy podwykonawcy pracują na budowie. Inwestor powinien również otrzymać do wglądu umowę z podwykonawcą.

Obowiązki wykonawcy:

  • wykonanie obiektu - podstawowy obowiązek zgodnie z umową, projektem, Prawem Budowlanym, specyfikacją techniczną, normami oraz zasadami sztuki budowlanej,
  • zabezpieczenie placu budowy, przekazanie terenu budowy musi nastąpić na podstawie protokołu przekazania, od tej chwili wykonawca odpowiada za szkody jakie mogą powstać. Wykonawca ma obowiązek sprawdzić teren budowy oraz dokumentację i zawiadomić o wszelkich okolicznościach które mogą przeszkodzić w realizacji inwestycji,
  • oddanie wybudowanego obiektu.

Wykonawca powinien sprawdzić również możliwość dojazdu do terenu budowy. Spotkałem się w umowach na następujące zapisy:

„Zleceniodawca zapewni Zleceniobiorcy dogodny dojazd samochodem ciężarowym (TIR Z NACZEPĄ) na miejsce montażu”

Przerzucanie odpowiedzialności za dojazd na inwestora jest niekorzystnym zapisem. To wykonawca organizuje transport i może dostosować pojazdy do warunków jakie istnieją. Nie wszędzie jest możliwość dojazdu samochodem ciężarowym z naczepą ze względu na gabaryty i ciężar takiego zestawu. Zdecydowanie polecam, aby wykonawca sprawdził zawczasu możliwości dojazdu niż gdybyśmy dowiedzieli się, że kierowca odmówił wjazdu ze względu na nieodpowiednią drogę.

 

Obowiązki inwestora.

  • przygotowanie budowy od strony finansowej i organizacyjnej, m.in. dostarczenie projektu, uzgodnień, powinien posiadać prawo do dysponowania nieruchomością oraz uzyskać pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar prowadzenia robót jeżeli nie jest wymagane pozwolenie na budowę (szczegółowe zasady budowy z pozwoleniem lub zgłoszeniem opisałem tutaj: http://www.soltysbuduje.pl/co-mozna-budowac-bez-pozwolenia-na-budowe/),
  • przekazanie protokólarne terenu budowy,
  • współdziałanie w podejmowaniu decyzji,
  • odebranie obiektu,
  • zapłata wynagrodzenia.

Dokumentacja budowy.
Wykaz dokumentacji budowy, która powinna obejmować:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów budowlanych,
  • projekt architektoniczno-budowlany adoptowany do warunków miejscowych,
  • projekt wykonawczy (uszczegółowienie projektu architektoniczno-budowlanego),
  • specyfikacja techniczna lub warunki techniczne wykonania o odbioru robót,
  • oraz inne jeżeli jest taka potrzeba (np. rysunki warsztatowe, aranżacja wnętrz, projekt ogrodu).

Materiały i urządzenia.
Warto przyjąć zasadę, że zapewnienie wszelkich materiałów i urządzeń niezbędnych wykonania przedmiotu umowy jest po stronie wykonawcy i dokonane zostanie na jego koszt, w ramach wynagrodzenia umownego.
Wykonawca może stosować tylko materiały które są dopuszczone do stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych w oparciu o obowiązujące przepisy o wyrobach budowlanych.
Powyższy zapis należy zawrzeć w umowie.

Inwestor ma prawo wiedzieć jakich materiałów i urządzeń używa wykonawca dlatego dobrą praktyką jest zobowiązanie w umowie wykonawcę do przedstawienia inwestorowi propozycji głównych materiałów, które będą stosowane.

Odbiory robót.

  • odbiór etapów robót
  • odbiór zaawansowania robót
  • odbiór końcowy
  • odbiór pogwarancyjny

Niektórzy wykonawcy próbują zastosować w umowie niekorzystne dla inwestora zapisy ograniczające możliwości odbioru i wskazania wad. Spotkałem się ostatnio z następującym zapisem:

„Brak pisemnych uwag w trakcie wykonywania poszczególnych prac do 3 dni po ich wykonaniu , oznacza wykonanie prac bez zastrzeżeń i usterek, prace uznaje się jako prace wykonane , wolne od wad - przyjęte przez Zleceniodawcę oraz Kierownika Budowy , lub Inspektora Nadzoru”

Zapis ten uniemożliwia wskazania wad i usterek ponieważ, aby dotrzymać terminu 3 dni od wykonania roboty należałoby nieustannie patrzyć wykonawcy na ręce co w praktyce jest niewykonalne.
Uważam, że wszelkie uwagi, wady i usterki mogą być wskazane na każdym etapie budowy nawet po odbiorze kolejnych etapów, których odbiór powinien być traktowany jako odbiór zaawansowania robót w celu wypłaty kolejnej transzy wynagrodzenia wykonawcy.
W umowie można to zapisać w następujący sposób:

„Do czasu przeprowadzenia odbioru końcowego robót, z każdego etapu robót będą sporządzone protokoły zaawansowania robót. Przejściowe protokoły zaawansowania nie stanowią wyrazu akceptacji i zadowolenia Inwestora, jak również nie stanowią częściowego odbioru ze względu na niepodzielność przedmiotu Umowy. Roboty objęte umową mogą zostać odebrane wyłącznie w całości i wyłącznie w formie protokołu odbioru końcowego całości robót. Protokoły zaawansowania stanowią potwierdzenie ilości i wartości wykonanych robót na potrzeby prowadzenia rozliczenia wynagrodzenia Wykonawcy."

Inwestor ma prawo do wskazania wad i usterek na każdym etapie budowy aż do odbioru końcowego.

Kary umowne i odstąpienie od umowy.
Należy określić zasady rozwiązania umowy oraz rozliczenia, a także wysokości kar umownych za niedotrzymanie warunków umowy. Przykłady kar umownych za:

  • opóźnienie w dotrzymaniu terminu zakończenia lub terminów pośrednich
  • opóźnienie w usunięciu wad
  • odstąpienie od umowy (najwyższa z kar przeważnie na poziomie 10%-20% wartości umowy
  • za niedostarczenie inwestorowi oświadczenia dotyczącego zatrudniania cudzoziemców (najczęściej wartość wyrażona kwotą 500-3000zł za każdy przypadek)
  • za niewykonanie obowiązku utrzymania w czystości terenu budowy pomimo upomnienia ( w wysokości 1000-2000zł)
    wprowadzenie na teren budowy podwykonawcy bez uprzedniego zgłoszenia inwestorowi lub bez zgody inwestora w (5000-15000 za każdy przypadek)

Odstąpienie od umowy może nastąpić jeżeli:

  • wykonawca opóźnia się z realizacją robót tak dalece, iż nie jest prawdopodobne, aby zakończył budowę w uzgodnionym terminie.
  • wykonawca pomimo wezwania realizuje roboty niezgodnie z umową\
  • budynek ma istotne wady których nie da się usunąć albo minął czas wyznaczony do ich usunięcia

Jeżeli odstąpienie od umowy jest z winy inwestora to on powinien zapłacić karę umowną.

Oczywiście kary umowne to ostateczność i tak naprawdę nie są często stosowane. Raczej stanowią pewnego rodzaju straszak. Jestem zdania, że nawet jeżeli któraś ze stron nie wywiązuje się z umowy, zdecydowanie warto usiąść do rozmów i rozwiązać problem polubownie bez naliczania kar czy odstąpienia od umowy.

Gwarancja i naprawy.

  • na jaki okres wykonawca udziela gwarancji
  • jaki jest termin usunięcia zgłoszonych wad

Stwierdzenie wad w robotach musi zostać dokonane w piśmie zamawiającego skierowanym do wykonawcy lub w pisemnym protokole odbioru.
Usunięcie wady stwierdza się protokolarnie

Ubezpieczenie.
Ubezpieczenie budowy w zakresie całości robót budowlanych tzw. CAR (ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy) najczęściej zapewnia inwestor. Inwestor może zobowiązać wykonawcę do zawarcia ubezpieczenia lub obciążyć wykonawcę częścią składki w wysokości proporcjonalnej do wartości robót. Wówczas należy odpowiednie zapisy zawrzeć w umowie.
Najczęstsze przyczyny strat, które podlegają odszkodowaniu w ramach polisy C.A.R. są następujące:

  • pożar, uderzenie pioruna, wybuch, upadek samolotu, zalanie, skutki akcji ratunkowej,
  • powódź, deszcz nawalny, śnieg, lawina, wichura,
  • zapadanie się lub osuwanie gruntu, osuwanie się skał,
  • włamanie, kradzież;
  • złe wykonawstwo, akty wandalizmu, błąd ludzki.

W przypadku, kiedy to inwestor ubezpiecza budowę należy zobowiązać wykonawcę do niezwłocznego (nie później niż następnego dnia roboczego) powiadamiania inwestora na piśmie o zauważonych szkodach budowlanych na terenie budowy.
Oprócz ubezpieczenia budowy wykonawca musi posiadać w całym okresie obowiązywania Umowy własne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (polisa OC) oraz ubezpieczenie swoich pracowników lub inne osoby, za które odpowiada zakresie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW), a także mienie swoje znajdujące się na terenie budowy w tym sprzęt, urządzenia, maszyny budowlane i jednostki transportowe.

Siła wyższa.
Siłę Wyższą stanowić będą okoliczności, których wystąpienia nie dało się przewidzieć w chwili zawarcia umowy, nie dające się przezwyciężyć nawet przy zachowaniu maksymalnej staranności Stron i uniemożliwiające wykonywanie umowy, w szczególności: stan klęski żywiołowej, kataklizm, stan wyjątkowy, wojenny, zamieszki. Strajk pracowników wykonawcy lub innych uczestników procesu budowlanego nie powinny być uznawane za okoliczności Siły Wyższej.
W przypadku wystąpienia Siły Wyższej lub jej skutków, wykonawca może żądać odpowiedniego przedłużenia terminu ukończenia robót.

Zasady bhp i p-poż.
Wykonawca zobowiązany jest realizować roboty w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa i higieny pracy (BHP) oraz przepisami przeciwpożarowymi (ppoż.).Należy zobowiązać wykonawcę do wykonania przedmiotu umowy przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach, przeszkolonych w zakresie bhp i ppoż. oraz wyposażonych w odpowiedni sprzęt i odzież.

W moim odczuciu jest to bardzo ważny punkt umowy o roboty budowlane. Budownictwo jest branżą w której wypadki przy pracy zdarzają się najczęściej. Wiele wypadków występują w małych i średnich firmach czyli właśnie w takich, które realizują budynki jednorodzinne. W 2016r w budownictwie doszło do 5468 wypadków.
Oczywiście za stan bezpieczeństwa na budowie odpowiada wykonawca i kierownik budowy, ale jestem przekonany, że każde staranie aby zapobiec wypadkom jest warte poświęconego czasu i energii. Jeśli wprowadzisz zapisy w umowie i będziesz wymagać od wykonawcy bezpiecznej pracy uratujesz komuś życie lub nie dopuścisz do utraty zdrowia.

Zapisy niedozwolone lub niewskazane:

Uzależnianie ceny od wskaźników na które inwestor nie ma wpływu np. wzrost ceny paliwa lub podwyżka cen materiałów budowlanych.

„Koszty związane z dojazdem grupy montażowej na miejsce wykonania usługi są w gestii Zleceniobiorcy, na koszt Zleceniodawcy w kwocie; 2000 zł
Koszty te są dodatkowo doliczane i pokrywane przez Zleceniodawcę.. O ile wystąpi procentowa podwyżka paliw , procentowo będzie doliczona.”

Powiązanie zmiany terminu zakończenia robót od decyzji administracyjnych lub ich braku w przypadku zmiany przepisów

Wszelkiego rodzaju nieprecyzyjne opisy parametrów użytych materiałów lub urządzeń np.:

„Elementy konstrukcyjne domu mieszkalnego wykonane z drewna konstrukcyjnego klasy do C24…”

Nie bierz na siebie dodatkowych zobowiązań, które może nie są specjalnie kosztowne, ale w niektórych przypadkach trudne do zorganizowania. Spotkałem się ostatnio z następującym zapisem:

„Wynagrodzenie umowne nie obejmuje kosztów dodatkowych utrzymania pracowników w trakcie montażu.
Inwestor zapewnia:
a) Wyżywienie ( 3 posiłki w tym 1 na ciepło- obiad)
b) Napoje chłodzące na czas wykonywania prac
c) Nocleg dla pracowników oraz podwykonawców wykonawcy w czasie montażu”

Zapewnienie wykonawcy napojów, wyżywienia i noclegów można zlecić firmie cateringowej i wynająć hotel, ale wiąże się to z kolejnymi problemami które będziesz musiał rozwiązywać. Trzeba sprawdzić czy w okolicy jest firma która dowozi wyżywienie na budowę ( w tym konkretnym przypadku aż trzy posiłki dziennie), ktoś musi zakupić napoje i je na bieżąco dowozić, należy wynająć hotel oraz odpowiadać przed właścicielem za ewentualne szkody wyrządzone przez pracowników.
Zastanów się, czy chcesz za to wszystko odpowiadać?

 

Dobre wzory umów znajdziesz tutaj: http://umowaorobotybudowlane.pl/ Pamiętaj, że wzór umowy to dopiero początek.

Namawiam Cię do spisania prostej umowy z dużą ilością szczegółów dotyczących Twojej budowy. Zamiast pisać niezrozumiałe prawnicze formułki zapisz konkrety, a po zakończeniu budowy będziesz zaskoczony jak wiele zyskałeś.

Mam jeszcze wielką prośbę do Ciebie. 😀😀 Ogromnie mi zależy, żeby pokazać budującym dobre rozwiązania. Udostępni ten wpis, aby dotarł do większej liczby inwestorów.

 

 

 

.

 

Może Ci się również spodoba