marzec 2017

9 na 10 inwestycji znacząco przekracza kosztorys

To oczywiste, że koszt budowy domu znajdziesz w portalach budowlanych, na forach internetowych lub kupując projekt typowy. Jestem pewny, że słyszałeś o kosztorysie budowlanym.

W ten sam sposób postępowali promotorzy wielkich projektów budowlanych Świata. Badania przeprowadzone przez Benta Flyvbjerga pokazują, że koszty były niedoszacowane w prawie dziewięciu na dziesięć inwestycji. Mało tego, niedoszacowanie budowy dziś jest podobne jak było 10, 30 i 70 lat temu. Zjawisko występuje na wszystkich kontynentach. Koszt budowy tunelu pod kanałem La Manche przekroczył o 80% kosztorys, a jednym z najbardziej spektakularnych przykładów niedoszacowania kosztów jest słynny gmach Opery w Sydney.

Młody Duński architekt Jörn Utzon w 1957 r. wygrał konkurs na projekt budynku opery, pomimo że przedstawił tylko ogólny szkic. Wygląd budynku zachwycił jury konkursu i jest podziwiany do dzisiaj. Budowa nie szła gładko, budowniczy z ogromną trudnością realizowali niezwykły budynek. Wiele piętrzących się problemów spowodowało wydłużenie czasu realizacji o 10 lat. Architekt który stworzył to genialne dzieło nie dokończył budowy i odszedł w niesławie. Stało się tak, ponieważ nie godził się na obniżenie kosztów budowy przez stosowanie rozwiązań do których nie był przekonany, a Inwestor przestał się godzić na dalszy wzrost kosztów.  Ostatecznie budowę dokończyli australijscy architekci, a Utzon nie został nawet zaproszony na otwarcie Opery. Pierwotny kosztorys budowy został przekroczony piętnaście razy!

Niestety kosztorys w momencie podejmowania decyzji o budowie jest daleki od końcowego.

Nie trać czasu i pieniędzy

Nie chcesz stracić wiele czasu i pieniędzy, wyrzuć kosztorys do kosza.

Chcesz poznać mój sposób szacowania kosztów budowy?

Zachęcę Cię słowami Johna C. Maxwella zrobić budżet to wskazać swoim pieniądzom, dokąd mają iść, zamiast zastanawiać się gdzie się rozeszły

 

Mam dla ciebie wyzwanie. Przygotuj budżet budowy. Jeżeli zrobisz go rzetelnie to mogę Ci obiecać, że nie zamieszkasz w nieotynkowanym domu do którego brnąć będziesz po kolana w błocie, a co gorsze z poczuciem porażki, frustracji i lęku o jutro.

Zacznij od końca. Wyobraź sobie jak ma wyglądać Twój dom. Wykorzystaj pomysły z aplikacji Pinterest, ilustrowanych magazynów lub z internetu. Zacznij od wykończenia, wybierz meble, armaturę łazienkową, lampy, farby, tapety, płytki, posadzki. Zastanów się jaki chcesz mieć ogród, taras, z czego ma być zrobione ogrodzenie? Z desek, kamienia czy zwykłej siatki.

Sprawdź ceny wszystkich elementów i zapisz je. Przejdź do kolejnych asortymentów robót jak : tynki, posadzki, elewacja, drzwi, okna, pokrycie dachu. Zakończ spisywanie kosztów na elementach od których inni zaczynają wycenę, tj. fundamenty, ściany, stropy, konstrukcja dachu.

 

Budowa to bardzo skomplikowany proces i o wielu rzeczach możesz nie wiedzieć lub po prostu o nich zapomnisz. Niech cię to nie przeraża.

  1. Podziel budżet na mniejsze kroki, które łatwiej osiągniesz i nie zniechęcisz się. Na przykład, meble, oświetlenie, tapetowanie ogrodzenie, dach itp. Staraj się nie stosować wielu uogólnień typu „roboty wykończeniowe”. Pod takim pojęciem kryje się bardzo wiele elementów i nie wycenisz tego poprawnie.
  2. Wyceń swój czas. Jeżeli planujesz wykonywać część robót osobiście, wyceń swój czas i wstaw taką pozycję w budżecie. Często zakładamy, że jakieś roboty (malowanie, tapetowanie, urządzanie ogrodu, montaż ogrodzenia) wykonamy osobiście, nie płacąc za usługę. W budżecie należy wycenić te prace wyliczając czas wykonania i koszt Twojej pracy. W praktyce przeważnie nie będziesz miał odpowiedniej ilości czasu, żeby wykonać te roboty i wówczas będzie musiał zlecić komuś wykonanie i koszt ostateczny nie będzie się drastycznie różnił od założonego. Może się zdarzyć, że koszt twojej pracy jest wyższy od podwykonawcy i korzystniej będzie jemu zapłacić za usługę a samemu zająć się w tym czasie zarabianiem.
  3. Budżet budowy pomaga sprawniej zarządzać inwestycją ponieważ wiesz co cię czeka i w którym etapie się znajdujesz.
  4. Pieniądze na budowie rozchodzą się bardzo szybko. Budżet budowy zabezpieczy cię przed wpadnięciem w poważne kłopoty finansowe.

 

Tak zaplanowany budżet oczywiście wymaga jeszcze dopracowania wielu szczegółów, ale lepszy przybliżony budżet niż żaden. Budżet możesz adoptować i modyfikować wg potrzeb w trakcie budowy ale najważniejsze jest zacząć.

Utzon pragnął, żeby gmach opery w Sydney był idealny pod każdym względem. Jeżeli chcesz wybudować idealny dom dla siebie i nie popłynąć z kosztami spróbuj spojrzeć na inwestycję od końca.

Głupio byłoby gdybyś nawalił z kosztami budowy tak, że nie mógłbyś zaprosić samego siebie na parapetówkę 😉

Metoda od szczegółu do ogółu nie zostawi cię w złudnym przekonaniu o całkowitych kosztach budowy, w miejscu w którym wydatki dopiero się zaczynają.

Cykl budżet budowy

Dzisiejszy wpis to początek serii. Zależy mi na tym aby przekazać Ci krok po kroku wiedzę jak stworzyć i prowadzić i analizować budżet budowy. Cykl będzie wyglądać mniej więcej tak:

  • Co około 3 tygodnie pojawiać się będzie kolejny artykuł opisujący budżet budowy.
  • Zaczynam od spraw ogólnych aby w następnych wpisach przybliżyć kolejne etapy pracy nad budżetem budowy
  • Stopniowo będę zamieszczał arkusze kalkulacyjne z kolejnymi częściami cyklu, żeby na koniec każdy miał do dyspozycji pełny arkusz do budżetu budowy

Pomóż Twoim znajomym zaplanować koszty budowy

Dziękuję Ci za przeczytanie tego artykułu. Mam nadzieję, że przekonałem Cię do stworzenia budżetu budowy. Jeżeli masz znajomych, którym może się przydać wiedza o planowaniu koszty budowy domu to udostępnij proszę ten wpis.

Życzę miłego dnia i czekam na Twoje pytania i komentarze 🙂

Ptaki na budowie.

W Polsce występuje wiele gatunków ptaków, które gnieżdżą się w miejscach działalności człowieka. Ptaki zakładają gniazda również w obiektach budowlanych. Do gatunków chronionych które mogą pojawić się na placu budowy należą:

  • gołąb miejski
  • pustułka
  • pójdźka
  • jerzyk
  • wróbel domowy
  • mazurek
  • kopciuszek
  • szpak
  • puszczyk
  • sikora bogatka
  • sikora modra
  • sierpówka
  • muchołówka szara
  • jaskółka
  • kos
  • kaczka krzyżówka
  • mewa srebrzysta (w terenach nadmorskich)
  • dzwoniec
  • zięba
  • szczygieł
  • kulczyk

Jak widać ilość gatunków jest ogromna i naiwnym byłoby założenie na Twojej budowie ptaki te nie występują. Dziwisz się dlaczego o tym piszę? Zwracam uwagę, że w Polce obowiązuje kategoryczny zakaz niszczenia, usuwania lub uszkadzania gniazd lub innych schronień, umyślnego uniemożliwiania dostępu do schronień, umyślnego płoszenia lub niepokojenia w miejscach noclegu, a także w miejscach rozrodu lub wychowu młodych w okresie lęgowym.
Jako Inwestor jesteś odpowiedzialny za przewidywanie zagrożeń i takie zorganizowanie budowy lub remontu, żeby nie nie naruszać prawa. W przypadku lekceważenia problemu narazisz się na odpowiedzialność karną z trzech ustaw: Ustawy o ochronie zwierząt, Ustawy o ochronie przyrody oraz Ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie. Uświadom o tym wykonawcę robót.
Okres lęgowy występuje od 1 marca do 15 października czyli zbiega się idealnie z sezonem budowlanym. W związku z tym mogą wystąpić zagrożenia:

Gniazda ptaków w elementach szalunkowych na budowie

Jeżeli ptaki założą gniazda w szalunkach w trakcie budowy, nie będziesz mógł rozebrać deskowania do końca okresu lęgowego. Tak na prawdę stracisz cały sezon budowlany i dodatkowo możesz narazić się na ogromne koszty dzierżawy elementów szalunkowych o ile korzystasz z wypożyczalni. To co opisałem nie jest tylko hipotetycznym zdarzeniem ponieważ na jednej z moich budów właśnie taka sytuacja wystąpiła. W szalunkach utworzyły gniazda wróble. Pomimo że budowa nie była opuszczona i cały czas wykonywane były roboty, hałas, drgania nie przeszkodziły ptakom w założeniu gniazd i wychowywaniu potomstwa.

gniazdo wróbli w szalunkach

Gniazda ptaków które możesz spotkać w trakcie remontu

Ptaki zazwyczaj występują w:

  • pustkach w stropodachach
  • otworach wywietrzników
  • przestrzenią pod obróbką blacharską dachu
  • przestrzenią pod parapetami
  • szczelinach przy ramach okiennych
  • przestrzeniach za drewnianymi obiciami ścian

Jeżeli istnieje choćby minimalne przypuszczenie, ze na twojej budowie występują miejsca lęgowe ptaków poproś o opinię doświadczonego ornitologa . Zaleca się przeprowadzenie ekspertyzy ornitologicznej na rok przed planowanym wykonaniem robót budowlanych.
W przypadku gdy w obiekcie planowanym do remontu występują gniazda ptaków chronionych należy wystąpić do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (RDOŚ) z wnioskiem o zezwolenie na zniszczenie siedlisk gatunków chronionych, które może mieć miejsce w czasie prowadzenia prac remontowo-budowlanych.

Na podstawie opinii ornitologa i decyzji RDOŚ przygotuj się do remontu. W terminie od 16 października do 28 lutego wykonaj następujące prace:

  • jeżeli w obiekcie są szczeliny których mogą być miejscem lęgowym zabezpiecz szczeliny aby w okresie lęgowym nie dostały się tam ptaki
  • zabezpiecz przewody kominowe i wentylacyjne siatką
  • otwory wentylacyjne stropodachów lub inne pozamykaj
  • przestrzenie pod obróbką blacharską zabezpiecz siatką o małych oczkach aby nawet najmniejsze ptaki nie przedostały się
  • jeżeli masz strych w którym planujesz remont pozamykaj szczelnie wszystkie okna, zabezpiecz miejsca pod okapem, w koło kominów
  • usuń pnącza z budynku
  • przygotuj odpowiednią liczbę budek lęgowych (po konsultacji z ornitologiem) aby umożliwić odbycie lęgów w sezonie.

Plan działania

Zapobieganie tworzenia miejsc lęgowych ptaków w trakcie budowy wymaga zaplanowania odpowiednich działań. Metoda sokolnicza nie sprawdzi się ponieważ nie działa na wszystkie gatunki ptaków i jest trudna do wykonania w miejskiej zabudowie (metoda ta jest z powodzeniem stosowana na lotniskach i przy ochronie plantacji rolniczych). W handlu dostępne są urządzenia elektroniczne emitujące odgłosy wydawane przez ptaki drapieżne. Metoda skuteczna w ograniczonym zakresie zwykle przez krótki okres, zanim ptaki nie przyzwyczają się do odgłosów. Są gatunki ptaków na które te urządzenie zupełnie nie działają (np gołębie)
Płoszenie hukowe jest bardzo uciążliwe dla sąsiadów. Odstraszenie przy użyciu naturalnej wielkości ptaków drapieżnych może być skuteczne przez jakiś czas. Wadą metody jest przyzwyczajenie oraz problemy z miejscem montażu w trakcie wykonywania budowy lub remontu.
Stosowanie siatek uniemożliwia osiedlanie się ptactwu. Wyobrażam sobie, że nie jest łatwo rozwiesić siatki we wszystkich możliwych miejscach ale jest to metoda o największej skuteczności.

Ochrona ptaków na placu budowy jest bardzo poważnym zagadnieniem, dlatego zachęcam do głębszego zastanowienia się przed rozpoczęciem robót. Odpowiedni plan pomoże uniknąć wielu kłopotów.

Jestem przekonany że każdy kto planuje budowę lub remont domu powinien wiedzieć jak ustrzec się nieprzyjemności i niepotrzebnych kosztów, dlatego proszę Cię o udostępnienie tego wpisu znajomym.