Jak kupić dom z lat 70-tych

Dekada lat 70-tych przyniosła budowę największej liczby mieszkań i domów w Polsce. Zastanawiasz się czy kupić dom z tamtych lat? Przedstawiam 15 wskazówek jak kupić dom z lat 70-tych.

Trochę historii

W 1971 r. radykalną zmianę w podejściu do gospodarki przyniósł VI Zjazd PZPR w grudniu 1971 roku. Program gospodarczy dla Polski w pięcioleciu 1971–1975 zakładał wzmocnienie dynamiki rozwoju gospodarki i odczuwalnej poprawy warunków życia ludności. Zwiększona dostępność towarów w handlu miała podnieść liczbę oddawanych do użytku mieszkań i domów. Inną kwestią jest ocena jaki był koszt prokonsumpcyjnej polityki PZPR, ale nie to jest tematem wpisu 🙂

W latach 1971-1980 zbudowano prawie 3 mln lokali mieszkalnych. Wiele domów wybudowanych w latach siedemdziesiątych jest obecnie dostępna na rynku wtórnym – często za rozsądne pieniądze.

Dlaczego lepiej kupić dom z lat 70-tych niż nowy od dewelopera

Pięćdziesiąt lat temu, żeby zostać murarzem należało odbębnić 3 lata w szkole zawodowej poświęcając 3 dni w tygodniu na praktykę. Potem absolwent Zasadniczej Szkoły Zawodowej zatrudniał się w państwowym kombinacie budowlanym, gdzie pracował kilka miesięcy jako pracownik budowlany. Gdy się sprawdził dostawał awans na pomocnika murarza (to już szycha), po kilku latach noszenia cegieł i robieniu zaprawy zostawał murarzem. Teraz koleś bez żadnego przygotowania teoretycznego i nawet bez dniówki na budowie obejrzy filmik na YT i muruje domy.

W latach siedemdziesiątych nie było wyszkolonych merketingowców, którzy wcisną Ci każdy materiał budowlany jako innowacyjne i energooszczędne rozwiązanie. W praktyce jest na tyle innowacyjne ze ekipa budowlana nie potrafi tego poprawnie zrobić i popełnia przy tym takie błędy, że w najlepszym wypadku po kilku latach dom nadaje się do remontu. Kiedyś wszystkie dostępne materiały budowlane były znane od wielu lat i każdy wiedział jak poprawnie używać.

Nikt nie gonił pracowników, ponieważ wiadomo było ze harmonogram musi być dotrzymany, a 300% normy wykonane, pomimo dowolnych opóźnień. Teraz wszyscy gonią roboty niezgodnie z technologią, bo deweloper musi więcej lokali sprzedać rok do roku – wskaźniki muszą iść w górę.

Projekty były skoordynowane przez biura projektów, które zatrudniały odpowiednich pracowników, a nie jak teraz każda branża projektuje w oderwaniu od innych i nikt tego nie sprawdza.

Nie było nacisku na pseudo ekologię. Lakier do parkietów miał za zadanie ochronić drewno przed woda i ścieraniem. Śmierdział przy tym niemiłosiernie przez 2 tygodnie i po głębszym wdechu można było zaliczyć odlot. Najważniejsze że lakier spełniał swoją funkcje, a nie jak obecne ekologiczne produkty chronią drewno tak samo jak gdyby pomalować je moczem.

Powierzchnia użytkowa typowego domu „kostka” na poziome 115 m2 była wystarczająca dla czteroosobowej rodziny (2+2). Rozkład pomieszczeń i elementów konstrukcyjnych był na tyle przemyślany, że można adoptować przestrzeń na różne sposoby. Zupełnie co innego niż w obecnych domach gdzie powierzchnia użytkowa jest dużo większa, a rozkład pomieszczeń tak beznadziejny, że ni jak nie ustawisz szafy ubraniowej.

Dojazd do osiedla z lat 70-tych stanowi wyasfaltowana droga z chodnikami, a do osiedla od dewelopera dojedziesz tylko samochodem terenowych 4×4 odpowiednio przygotowanego do rajdów terenowych. Uprzedzam pytania -twój Nissan Qashqai będzie wymagał kilku modyfikacji m.in. podniesienie i wzmocnienie zawieszenia, snorkel, balonowe opony terenowe i dla pewności wyciągarka.

Dom z lat siedemdziesiątych ma już ogrodzenie, podjazd, chodnik. Ogrodzenie często jest wyspawane z pręta żebrowanego, a podjazd wyłożony płytką chodnikową 50×50 cm. Może nie jest to zbyt estetyczne, ale znacznie lepsze niż błoto po budowie, gdy z powodu oszczędności nie wykupiłeś od deweopera podjazdu. To samo z ogrodzeniem- brzydkie ale jest 🙂

Co powinieneś sprawdzić przed zakupem domu z lat 70-tych

1. Przeróbki i modyfikacje

Po pierwsze – sprawdź czy dom przetrwał 50 lat w stanie nienaruszonym? Mam na myśli wszelkiego rodzaju przeróbki, modernizacje. Kieruj się zasadą im mniej przeróbek tym lepiej. Jeżeli były robione większe remonty/przebudowy, to uciekaj daleko. Możesz mieć pewność, że zostało to spaprane. 

2. Ściany zewnętrzne i konstrukcyjne

Sprawdź wygląd ścian. Jeżeli dom jest otynkowany i nie widać pęknięć, to nie przejmuj się z czego są zrobione ściany. Oczywiście lepiej gdy są z cegły pełnej niż z bloczków żużlobetonowych typu alfa wykonywanych w garażu. Jednak jeżeli przez 50 lat dom stoi i nie widać uszkodzeń ścian to jest okay i nic się nie będzie działo.

Często może występować zawilgocenie w dolnej części ścian. W latach 70-tych izolacja pozioma ścian była wykonywana z papy, jakość pap nie była rewelacyjna i skuteczność takiej izolacji może być niepewna. Poza tym izolacji bitumicznej ścian na pionowych częściach pod poziomem terenu najprawdopodobniej już nie ma. Przez lata uległa takiej degradacji, że praktycznie nie ma po niej śladu. Załóż od razu że trzeba będzie wykonać izolację w postaci iniekcji.

3. Fundamenty

Jeżeli przy konstrukcji domu nic nie kombinowano, a w bezpośredniej bliskości nie było głębokich wykopów, to z dużym prawdopodobieństwem załóż ze fundamenty są w dobrym stanie. Fundamenty w latach 70-tych wykonywano w podobnej technologii jak dzisiaj, a nawet lepiej bo nie lano betonu bezpośrednio w grunt bez szalunku, przez co beton jest lepiej zagęszczony i zaizolowany.

4. Ściany wewnętrzne

Analogicznie jak przy ścianach zewnętrznych – na parterze może pojawiać się zawilgocenie w dolnej części, poza tym sprawdź czy nie ma pęknięć, a łatą 2 m sprawdź równość ściany. Jakość wykonania była różna, ale wielokrotnie można spotkać ściany równiej postawione jak w obecnych domach.

5. Stropy

Często stosowano masywne stropy kanałowe tzw „płyty żerańskie”, które wytrzymają bombardowanie. Mają tylko jedną wadę – na połączeniu płyt tworzą się na suficie pęknięcia, możesz z tym walczyć na etapie remontu stosując siatkę, uniflot, akryl czy inne patenty, ale pękniecia w mniejszym lub większej formie i tak się pojawią. Trzeba się przyzwyczaić, chyba że zrobisz sufit podwieszony lub napinany.

Jeżeli w miejscu styku stropu ze ścianą występuje pleśń, to wynika z fakty że w tych miejscach występuje potężny mostek cieplny. Narożnik ma temperaturę w zimie poniżej 10^oC co przy wilgotności w pomieszczeniu 50% powoduje wykraplanie się wilgoci i tworzy się pleśń. Zjawisko występuje szczególnie gdy zamontowano szczelne okna i grawitacyjna wentylacja jest nieskuteczna. Nie przejmuj się tym specjalnie – po termomodernizacji i wykonaniu wentylacji problem zniknie.

6. Dach i więźba

W typowych domach „kostka” z lat 70-tych przeważnie był płaski stropodach pokryty papą. W takiej konstrukcji niewiele możne się popsuć, oprócz pokrycia z papy, które i tak trzeba będzie wymienić.

Jeżeli występuje więźba dachowa i pokrycie sprawdź jakość elementów drewnianych (pleśń, pęknięcia, zmurszenia, ślady po szkodnikach drewna, jednorodność wymiarów, naprawy/wstawki/wzmocnienia, impregnacja). Zwróć uwagę na ślady po zaciekach i przeciekach oraz stan pokrycia dachu.

7. Ocieplenie

W latach 70-tych nie wykonywano ocieplenia ścian, jedyna formą ochrony termicznej była pustka powietrzna w ścianie zewnętrznej. Jeżeli ktoś później zrobił ocieplenie, załóż że jest spieprzone – do zerwania lub gruntownej przeróbki. Materiał izolacyjny nie jest obecnie tak drogi, a porządna termomodernizacja ścian jest najprostszym i najtańszym sposobem na zapewnienie komfortowych warunków w domu.

8. Elewacja

Ważne żeby był wykonany tynk na ścianach zewnętrznych. Można spotkać cześć domów, które nigdy tynku nie posiadały i stoją 50 lat, jednak lepiej żeby materiał konstrukcyjny nie był narażony na stały wpływ warunków atmosferycznych. Jeszcze gorzej jest w przypadku niewłaściwej termoizolacji, gdy wilgoć zostaje zamknięta w ścianie bez możliwości okresowego wysychania w lecie.

Płaszczyznowość będzie miała znaczenie przy wykonywaniu ocieplenia metoda lekka mokrą, krzywe ściany należy wyrównać, a to dodatkowy koszt.

Sprawdź również pęknięcia w narożach okien i drzwi.

9. Stolarka

Stolarka okienna i drzwiowa do wymiany. Nawet jeżeli są zamontowane okna pcv, to należy je wymienić na okna ciepłochronne i poprawnie zamontować w warstwie ocieplenia, tak żeby nie powstawała wilgoć na ościeżach i szybie.

10. Instalacje c.o. instalacja wod-kan

Instalacja c.o. do wymiany, w starych domach są niewłaściwe przekroje rur, brak ocieplenia, instalacja skorodowana, niedrożna. Jeżeli instalacja była wymieniana, sprawdzić czy jest poprawnie wykonane ocieplenie rur, zaworów, kształtek ewentualnie czy jest miejsce na wykonanie takiej izolacji, izolacja rur powinna wynosić 2 x średnica rury. Często rurki prowadzone są w taki sposób że nie ma miejsca na ocieplenia, występują wtedy duże straty ciepła przesyłowe.

11. Instalacja elektryczna

Sprawdź czy przewody miedziane czy aluminiowe. Jeżeli instalacja jest miedziana będziesz mógł chociaż w części wykorzystać. Aluminiową trzeba bezwzględnie wymienić.

12. Posadzki

Sprawdź równość posadzki. Może być różnie, widziałem posadzki w starym domu wykonane prawie idealnie. W innym przypadku trudno było stanąć stabilnie, takie były nierówności.

13. Wentylacja

W domach z lat 70-tych standardem była wentylacja grawitacyjna. W dzisiejszych czasach takie rozwiązanie nie jest wystarczające. Przy szczelnych oknach i drzwiach wentylacja nie jest skuteczna. Wymień wentylację grawitacyjną na wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła tzw rekuperacja. Nawet jeżeli nie zależy Ci na oszczędnościach to i zapewne chcesz mieć zdrowe, czyste i przefiltrowane powietrze w domu. Szczególnie ważne w czasach, gdy zła jakość powietrza w Polsce bije niechlubne rekordy.

14. Kominy

Po remoncie będziesz potrzebował prawdopodobnie jeden komin spalinowy, drugi ewentualnie do kominka. W starych domach jest przeważnie więcej kominów, których nie będziesz wykorzystywać, dlatego ten element domu nie jest kluczowy przy zakupie (jeżeli zastosujesz wentylację mechaniczną – do czego Ciebie mocno namawiam)

15. Tarasy, balkony

Zabudowane tarasy sprawiają problemy z odprowadzeniem wody, lepsze są tarasy otwarte. Balkony z płytą żelbetową przechodzącą przez ścianę zewnętrzna stanowa potężne żebro chłodzące. Zalecam usuniecie balkonu z którego w domku jednorodzinnym i tak nikt nie korzysta.

Jeżeli bardzo potrzebujesz balkonu, wykonaj go na oddzielnej konstrukcji, powiązanej ze ścianą tylko punktowymi kotwami, żeby zminimalizować mostki cieplne.

Jak kupić dom

Żeby dobrze kupić dom z lat 70-tych trzeba wejść w rolę socjologa i zastanowić się, czym zajmował się właściciel domu 50 lat temu.

Wówczas nie było kredytów hipotecznych, a ludzie budowali. Skąd mieli pieniądze? Odpowiedź brzmi – nie mieli. Usługi wykonywane były na zasadzie barteru, czyli murarz potrzebował nowych opon do swojego fiata 125p, to szedł załatwić temat z kierownikiem lokalnej stacji obsługi pojazdów. W zamian murował kierownikowi parter domu.

Jest pewne niebezpieczeństwo. Oglądałem kiedyś dom na sprzedaż w przepięknej willowej dzielnicy, właścicielem był lekarz psychiatra. Po wejściu do środka domu, trudno było ustać – niezwykle krzywa podłoga działała destrukcyjnie na błędnik! Gdy płynąłem łodzią Long Tail Boat po wzburzonym Morzu Andamańskim, złapanie równowagi było równie wielkim wyzwaniem jak w tym domu.

Krzywizny ścian nie powstydziłby się Antonio Gaudi, a klatka schodowa miała szerokość 60 cm i trzeba było chodzić po schodach bokiem. Pacjenci którzy liczyli na wizytę u pana doktora starali się jak mogli, ale efekt był koszmarny 🙁

Zastanawiasz się ile wydasz na remont domu? Tutaj dowiesz się jak poprawnie zrobić budżet: https://www.soltysbuduje.pl/ile-kosztuje-budowa-twojego-domu-cz-1/