Ten artykuł to moje doświadczenia ze sprzedażą działki rolnej. Działanie, które według wielu przesłanek nie powinno się udać. Jednak nieruchomość została sprzedana za cenę niższą od ofertowej o jedynie 5 tyś. złotych.
Temat sprzedaży nieruchomości rolnych wzbudza dużo kontrowersji i dykusji. Mam dla Ciebie kompletne case study jak sprzedać działkę rolną krok po kroku.
Wstęp
Włożyłeś mnóstwo pracy w wysprzątanie domu i posesji i regularne koszenie i teraz nie możesz tego sprzedać? Nie jesteś rolnikiem i nigdy nie planowałeś nim być? Domek na wsi kupiłeś wiele lat temu po to aby odpocząć od wielkiego miasta. Plany się zmieniły, chcesz sprzedać i pozbyć się kłopotu?
Jesteś załamany? Jak to … nie możesz sprzedać swojej własności?
Wiem co czujesz, byłem tak samo wkurzony gdy o tym pomyślałem. Miałem do sprzedania dom z działką rolną na wsi.
Opis nieruchomości
Dom składał się z trzech pokoi, dużej kuchni oraz łazienki. Powierzchnia parteru 80 m2. Dodatkowo strych do ewentualnej adaptacji. Dom w części podpiwniczony.
Na działce znajdował się budynek gospodarczy oraz studnia kopana z kręgów. Teren był częściowo ogrodzony.
Działka na której stał domek miała status rolno-budowlanej i posiadała powierzchnie 53 ar. Grunty orne klasy RIVa zajmowały powierzchnię 4524 m2 a tereny budowlane 8,2 ar.
Ustawa rolna
Zgodnie z nowelizacją Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2018 roku, działkę rolną można sprzedać tylko rolnikowi indywidualnemu i określonym w Ustawie podmiotom jak: jednostkom samorządu terytorialnego, parkom narodowym, pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego itp.
Ustawa nie obowiązuje dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jeżeli weźmiesz wszystkie ograniczenia pod uwagę i nie masz działki w miejscu planowanej budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego to możliwość sprzedaży nieruchomości rolnej powyżej 30 arów jest znikoma.
Jeżeli działka nie jest dzierżawiona rolnikowi indywidualnemu prawo pierwokupu ma Krajowy Ośrodek. Jeżeli znajdziemy rolnika indywidualnego w tej samej lub sąsiedniej gminie to może on kupić nieruchomość w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego (o ile posiada mniej niż 300 ha gruntu)
Nie śledzę na co dzień decyzji politycznych, dlatego jak się dowiedziałem, że nie mogę sprzedać działki rolnej byłem w szoku. Powiedziałem o tym Żonie, ona też nie mogła w to uwierzyć. Na początku była pewna, że żartuję.
Kiedy zaczęła obowiązywać zmieniona ustawa rolna już po mnie. Dlaczego teraz cena mojej nieruchomości sięgnęła dna, a Szanowni Posłowie nawet nie wysilą się na współczucie czy jakiegokolwiek zadośćuczynienie?
Plan działania
I co teraz … pomyślałem, jak pozbyć się działki rolnej o powierzchni 53 ary z domem mieszkalnym. Przecież musi być jakiś sposób.
przeanalizowałem ustawę i znalazłem następujące możliwości:
– sprzedaż nieruchomości sąsiadowi
– sprzedaż innemu rolnikowi z gminy
– wystąpienie do KOWR o odstępstwo od zapisów ustawy
Wywiesiłem baner na ogrodzeniu „Sprzedam nieruchomość 53 ar z domem” i wykupiłem ogłoszenie na OtoDom. W treści ogłoszenia przedstawiłem podstawowe informacje o nieruchomości tj. powierzchnię działki, powierzchnię domu, ilość pomieszczeń.
I co się dzieje … zupełnie nic, nadal nikt nie dzwoni. Przez trzy miesiące od zamieszczenia ogłoszenia na OtoDom zadzwoniły może 3 osoby, ale nikt nie umówił się na oglądanie. Totalna klapa.
Byłem załamany, już przestałem wierzyć, że kiedykolwiek uda się sprzedać nieruchomość. Nie było chętnych chociaż cena nie była wygórowana. Za 53 ary z domem o powierzchni zabudowy 80 m2 cena wywoławcza wynosiła 95 tyś zł.
W grudniu wysłuchałem podcast Marka Jankowskiego Mała Wielka Firma w którym wystąpił Darek Puzyrkiewicz. Rozmowa dotyczyła tematu jak pisać skuteczne oferty sprzedażowe. Jako bonus do podcastu Marek udostępnił listę pytań, na które należy odpowiedzieć, aby przygotować dobrą ofertę sprzedaży. Co mi pozostało – na przełomie grudnia i stycznia przedłużyłem ogłoszenia na OtoDom i zmieniłem treść ogłoszenia. Pytania z listy Puzyrkiewicza zadałem mojej żonie i zapisałem odpowiedzi. Na tej podstawie przygotowałem nowe ogłoszenie o sprzedaży, które było znacznie bardziej rozbudowane niż poprzednio.
link do podcastu Mała Wielka Firma tutaj: https://malawielkafirma.pl/copywriting/
To co się wydarzyło przez następne dni przerosło moje wszelkie wyobrażenia. Codziennie było kilka telefonów od chętnych zakupu, umawiałem po kilku oglądających co godzinę. Byłem w ogromnym szoku kiedy już po tygodniu od zamieszczenia zmienionego ogłoszenia przyjechało małżeństwo, które po oglądnięciu domu od razu zdecydowali, że kupują.
Mało tego potem było jeszcze wiele telefonów od zawiedzionych chętnych, jedni mieli pretensje do siebie nie zdążyli a był nawet gość który oferował, że podbije cenę – niewyobrażalne.
Nie wiem czy wszyscy kupujący byli świadomi, że sprzedaż działki rolnej nie jest łatwa, ale ja już miałem w głowie plan jak to zrobić
Co miało decydujący wpływ na takie zainteresowanie nieruchomością po aktualizacji ogłoszenia? Mogę przypuszczać że złożyło się na to kilka składowych: rozbudowane ogłoszenie o sprzedaży przygotowane wg wskazówek doświadczonego Darka Puzyrkiewicza, publikacja ogłoszenia w okresie świąteczno-noworocznym kiedy wiele osób przyjeżdża z emigracji i rozgląda się nad lokum, zmiana kategorii ogłoszenia w OtoDom z działek rolnych na kategorię domy.
