Ten artykuł to moje doświadczenia ze sprzedażą działki rolnej. Działanie, które według wielu przesłanek nie powinno się udać. Jednak nieruchomość została sprzedana za cenę niższą od ofertowej o jedynie 5 tyś. złotych.

Temat sprzedaży nieruchomości rolnych wzbudza dużo kontrowersji i dykusji. Mam dla Ciebie kompletne case study jak sprzedać działkę rolną krok po kroku.

Wstęp

Włożyłeś mnóstwo pracy w wysprzątanie domu i posesji i regularne koszenie i teraz nie możesz tego sprzedać? Nie jesteś rolnikiem i nigdy nie planowałeś nim być? Domek na wsi kupiłeś wiele lat temu po to aby odpocząć od wielkiego miasta. Plany się zmieniły, chcesz sprzedać i pozbyć się kłopotu?

Jesteś załamany? Jak to … nie możesz sprzedać swojej własności?

Wiem co czujesz, byłem tak samo wkurzony gdy o tym pomyślałem. Miałem do sprzedania dom z działką rolną na wsi. 

Opis nieruchomości

Dom składał się z trzech pokoi, dużej kuchni oraz łazienki. Powierzchnia parteru 80 m2. Dodatkowo strych do ewentualnej adaptacji. Dom w części podpiwniczony.

Na działce znajdował się budynek gospodarczy oraz studnia kopana z kręgów. Teren był częściowo ogrodzony.

Działka na której stał domek miała status rolno-budowlanej i posiadała powierzchnie 53 ar. Grunty orne klasy RIVa zajmowały powierzchnię 4524 m2 a tereny budowlane 8,2 ar.

Ustawa rolna

Zgodnie z nowelizacją Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2018 roku, działkę rolną można sprzedać tylko rolnikowi indywidualnemu i określonym w Ustawie podmiotom jak: jednostkom samorządu terytorialnego, parkom narodowym, pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego itp. 

Ustawa nie obowiązuje dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jeżeli weźmiesz wszystkie ograniczenia pod uwagę i nie masz działki w miejscu planowanej budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego to możliwość sprzedaży nieruchomości rolnej powyżej 30 arów jest znikoma. 

Jeżeli działka nie jest dzierżawiona rolnikowi indywidualnemu prawo pierwokupu ma Krajowy Ośrodek. Jeżeli znajdziemy rolnika indywidualnego w tej samej lub sąsiedniej gminie to może on kupić nieruchomość w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego (o ile posiada mniej niż 300 ha gruntu)

Nie śledzę na co dzień decyzji politycznych, dlatego jak się dowiedziałem, że nie mogę sprzedać działki rolnej byłem w szoku. Powiedziałem o tym Żonie, ona też nie mogła w to uwierzyć. Na początku była pewna, że żartuję.

Kiedy zaczęła obowiązywać zmieniona ustawa rolna już po mnie. Dlaczego teraz cena mojej nieruchomości sięgnęła dna, a Szanowni Posłowie nawet nie wysilą się na współczucie czy jakiegokolwiek zadośćuczynienie? 

Plan działania

I co teraz … pomyślałem, jak pozbyć się działki rolnej o powierzchni 53 ary z domem mieszkalnym. Przecież musi być jakiś sposób.

przeanalizowałem ustawę i znalazłem następujące możliwości:

– sprzedaż nieruchomości sąsiadowi

– sprzedaż innemu rolnikowi z gminy

– wystąpienie do KOWR o odstępstwo od zapisów ustawy

Wywiesiłem baner na ogrodzeniu „Sprzedam nieruchomość 53 ar z domem” i wykupiłem ogłoszenie na OtoDom. W treści ogłoszenia przedstawiłem podstawowe informacje o nieruchomości tj. powierzchnię działki, powierzchnię domu, ilość pomieszczeń.

I co się dzieje … zupełnie nic, nadal nikt nie dzwoni. Przez trzy miesiące od zamieszczenia ogłoszenia na OtoDom zadzwoniły może 3 osoby, ale nikt nie umówił się na oglądanie. Totalna klapa.

Byłem załamany, już przestałem wierzyć, że kiedykolwiek uda się sprzedać nieruchomość. Nie było chętnych chociaż cena nie była wygórowana. Za 53 ary z domem o powierzchni zabudowy 80 m2 cena wywoławcza wynosiła 95 tyś zł. 

W grudniu wysłuchałem podcast Marka Jankowskiego Mała Wielka Firma w którym wystąpił Darek Puzyrkiewicz. Rozmowa dotyczyła tematu jak pisać skuteczne oferty sprzedażowe. Jako bonus do podcastu Marek udostępnił listę pytań, na które należy odpowiedzieć, aby przygotować dobrą ofertę sprzedaży. Co mi pozostało – na przełomie grudnia i stycznia przedłużyłem ogłoszenia na OtoDom i zmieniłem treść ogłoszenia. Pytania z listy Puzyrkiewicza zadałem mojej żonie i zapisałem odpowiedzi. Na tej podstawie przygotowałem nowe ogłoszenie o sprzedaży, które było znacznie bardziej rozbudowane niż poprzednio.

link do podcastu Mała Wielka Firma tutaj: https://malawielkafirma.pl/copywriting/

To co się wydarzyło przez następne dni przerosło moje wszelkie wyobrażenia. Codziennie było kilka telefonów od chętnych zakupu, umawiałem po kilku oglądających co godzinę. Byłem w ogromnym szoku kiedy już po tygodniu od zamieszczenia zmienionego ogłoszenia przyjechało małżeństwo, które po oglądnięciu domu od razu zdecydowali, że kupują. 

Mało tego potem było jeszcze wiele telefonów od zawiedzionych chętnych, jedni mieli pretensje do siebie nie zdążyli a był nawet gość który oferował, że podbije cenę – niewyobrażalne.

Nie wiem czy wszyscy kupujący byli świadomi, że sprzedaż działki rolnej nie jest łatwa, ale ja już miałem w głowie plan jak to zrobić

Co miało decydujący wpływ na takie zainteresowanie nieruchomością po aktualizacji ogłoszenia? Mogę przypuszczać że złożyło się na to kilka składowych: rozbudowane ogłoszenie o sprzedaży przygotowane wg wskazówek doświadczonego Darka Puzyrkiewicza, publikacja ogłoszenia w okresie świąteczno-noworocznym kiedy wiele osób przyjeżdża z emigracji i rozgląda się nad lokum, zmiana kategorii ogłoszenia w OtoDom z działek rolnych na kategorię domy.

„Dom składa się z trzech jasnych, przestronnych pokoi, dużej kuchni z oknem na podwórze oraz łazienki z małym oknem. Powierzchnia parteru 80m2. Dodatkowo strych do ewentualnej adaptacji. Dom w części podpiwniczony.

Domu wykończony w tzw. stanie deweloperskim, nowe tynki cementowo-wapienne, posadzki cementowe, sufit z płyt g-k, nowa miedziana instalacja elektryczna, instalacja c.o. oraz wodna miedziana, okna PVC z roletami zewnętrznymi, drzwi wejściowe antywłamaniowe.

Dom jest ocieplony styropianem. Instalacja c.o. i piec dwufunkcyjny Vaillant przygotowana pod zasilanie gazem lpg z butli zewnętrznej, wystarczy podpisać umowę na dostawę gazu i wynajem butli. W piwnicy znajduje się wolny komin więc można przerobić c.o. pod zasilanie kotłem na paliwo stałe (miał, groszek, drewno). Instalacja kanalizacyjna odprowadza ścieki do szczelnego szamba w postaci żelbetowego zbiornika prefabrykowanego które zostało zakopane za domem.

Na teren posiadłości doprowadzona jest woda z sieci gminnej jak również jest wykonane przyłącze energetyczne jednofazowe. Na działce znajduje się budynek gospodarczy oraz studnia kopana z kręgów w której jest woda. Teren jest częściowo ogrodzony. Na posesję wjeżdża się przez drewnianą bramę dwuskrzydłową oraz furtkę. Przed bramą znajduje się miejsce postojowe dla 2 samochodów.

Działka która jest przedmiotem oferty ma status rolno-budowlanej i posiada powierzchnie 53 ar. Grunty orne klasy RIVa zajmują powierzchnię 4524 m2 a tereny mieszkaniowe 800 m2. Nieruchomość posiada jednego właściciela, nie ma żadnych wad prawnych, hipoteka nie jest obciążona, nie ma zaległości w opłatach. W domu nie ma wilgoci, nie śmierdzi stęchlizną.

Remont który został dotychczas wykonany pochłonął około 200 tyś. zł. Cena sprzedaży stanowi mniej niż 50% poniesionych kosztów zakupu i wykonanych robót. Nowa instalacja elektryczna będzie działać przez lata bez przegrzewania, iskrzenia czy innych awarii. Na pobiałkowanych ścianach nie ma zawilgocenia czy grzyba co często zdarza się w starych domach pod wieloma warstwami farby. Wykonany do tej pory remont pozwoli zaoszczędzić kilka miesięcy żmudnych prac. Roboty wykończeniowe niezbędne do zamieszkania można wykonać w mniej niż 1 miesiąc.

Atutem nieruchomości jest bezpośredni zjazd z drogi krajowej nr 11. Z tego powodu działka nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej np. ogrodnictwo, szkółka drzew i krzewów lub inne. Dobra lokalizacja pozwala przypuszczać, że nieruchomość nie straci w przyszłości na wartości. Przystanek autobusowy znajduje się w odległości kilkudziesięciu metrów a stacja kolejowa linii Kluczbork – Poznań jest w odległości 1,6 km. Zapraszam do oglądania.”

Sprzedaż nieruchomości rolnej

Chętnych na zakup domu było sporo, ale nie było zainteresowanych działką rolną. Przeprowadziliśmy rozmowy z sąsiadami, ale nikt nie był zainteresowany kupnem całej nieruchomości.

Kiedy pojawiło małżeństwo zdecydowane kupić sam dom bez pola, wymyśliliśmy z Żoną pewien sposób na sprzedaż działki.

Plan był taki:  zrobić podział geodezyjny działki, wydzielić działkę rolna o pow. 4015 m2 oraz działkę rolna budowlana o pow. 1311 m2 z domem i sprzedać osobno dom, osobno pole.

Trudność polegała dodatkowo na tym, że po podziale działka rolna nie będzie miała dojazdu. Można ją sprzedać jedynie dwóm właścicielom sąsiednich gruntów rolnych. W takiej sytuacji udaliśmy się do najbliższych sąsiadów z propozycją zakupu samego pola. Zainteresowania nie było dużego, ale po wielu rozmowach udało się namówić jednego z sąsiadów żeby kupił pole.

Sporządziliśmy notarialna umowę przedwstępną z kupcem domu oraz umowę przedwstępną z sąsiadem zainteresowanym kupnem działki rolnej.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej udaliśmy się do geodety aby zrobił wstępny projekt podziału działki. Projekt zakładał podział nieruchomości na działkę zabudowana domem o powierzchni 1312 m2 oraz działka niezabudowana rolna o pow. 4012 m2.

Notarialna umowa przedwstępna zakładała sprzedaż działki rolno-budowlanej wraz z domem która powstanie po podziale geodezyjny działki 53 ar. Umowa zakładała że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi wyciągu 7 miesięcy.

Czas ten przeznaczyliśmy na podział geodezyjny działki oraz załatwienie zgody na zakup działki rolnej w agencji rolnej. Okazało się że sąsiad nie do końca spełniał warunki ustawy rolnej, miał wykształcenie rolnicze, był zameldowany w sąsiedniej gminie tylko w miejscu zameldowania nie posiadał działki rolnej. Posiada działkę rolna w bezpośrednim sąsiedztwie sprzedawanej nieruchomości ale nie był tam zameldowany. Po prostu mieszkał i był zameldowany w mieście w sąsiedniej gminie niż posiadał działkę rolną.

Wniosek do KOWR

Przygotowaliśmy wniosek do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawniej Agencja Nieruchomości Rolnych) o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej z poniższym uzasadnieniem:

„W celu potwierdzenia przesłanki braku możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 ww. ustawy - oświadczam, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez podmioty ustawowo uprawnione, gdyż: 

Wnioskodawczyni wystawiła działkę nr 31/2 o obszarze 0,4015 ha, do sprzedaży w styczniu 2018 roku na portalu internetowym otodom.pl, przy czym nie zgłosił się żaden nabywca działki poza Panem Mariuszem Kowalskim.

Pan Mariusz Kowalski, zamieszkały 00-456 Miasteczko, ul. Dobra 5 zamierza nabyć położoną w Ligocie, obręb Ligota, gmina Radość, powiat Miasto, woj. opolskie działkę nr 31/2 k.m.1 o obszarze 0,4015 ha.

Dotychczasowym właścicielem zamierzającym zbyć w/w działkę jest Wnioskodawca Jan Nowak, zamieszkały 00-123 Miasto, ul. Przyjazna 7/14.

Strony w dniu 12.05.2018 roku zawarły przedwstępną umowę sprzedaży, nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek obciążeń.

Działka 31/2 powstała w wyniku podziału działki nr 31 o obszarze 0,55 ha, objętej księgą wieczystą nr OPM1/00000012/9 - na mocy ostatecznej decyzji nr OS.1234.3.2018.MK Burmistrza Radości, z dnia 13.04.2018 roku, w wyniku czego powstała między innymi działka nr 31/2 o obszarze 0,4015 ha.

Zgodnie z przedłożonym zaświadczeniem nr GP.1234.56.2018.SK Burmistrza Radości z dnia 10.05.2018 roku plan ogólny zagospodarowania przestrzennego dla Gminy Radość stracił ważność z dniem 31.12.2012 roku.

Stosownie do treści art. 2a ust. 4 pkt 1) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405,1496,1637) nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Dyrektora Krajowego Ośrodka, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej wydanej na wniosek zbywcy, pod warunkiem spełnienia zapisów art. 2a ust. 4 pkt 1) lit. a) - c).

Nabywca Mariusz Kowalski daje rękojmie należytego prowadzenia działalności rolniczej, bowiem Pan Mariusz Kowalski spełnia częściowo warunki z art. 2a oraz 5 i 6 ustawy z dnia 11.04.2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 2052 z późn. zm.), gdyż:

  • Mariusz Kowalski od dnia 15.08.2001 roku zamieszkuje stale na terenie gminy Miasteczko, to jest Gminy graniczącej z Gminą Radość w której położona jest działka nr 31/2 (zgodnie z art. 3 ust. 7 wyżej cytowanej ustawy); dowód: zaświadczenie nr SO.6789.123.2018.AS z dnia 12.05.2018 roku Burmistrza Miasteczka o zameldowaniu na pobyt stały od dnia 15.08.2001 roku pod adresem 00-456 Miasteczko, ul. Dobra 5,
  • Mariusz Kowalski od 20.12.1998 roku, to jest ponad pięć lat prowadzi osobiście gospodarstwo rolne, obecnie o obszarze 2,5 ha, w tym 2,5 ha fizycznych użytków rolnych, którego jest właścicielem, położone na na terenie gminy Radość; dowód: oświadczenie z dnia 03.05.2018 roku podpisane przez Burmistrza Radości w dniu 03.05.2018 roku,
  • Mariusz Kowalski posiada wykształcenie zasadnicze zawodowe w zawodzie rolnik mechanizator; dowód: odpis wierzytelny świadectwa nr 2 ukończenia Zespołu Szkół Rolniczych w Roszkowie, z dnia 10.01.1990 roku ( par. 3 pkt 2) lit. h) rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17.01.2012 roku w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz. U. z 2012 r., poz. 109).

Ponadto Pan Mariusz kowalski jest rolnikiem, od ponad 5 lat prowadzi gospodarstwo rolne, w którym osobiście podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie rolnym, a zatem wykształcenie rolnicze oraz posiadane doświadczenie gwarantują należyte utrzymywanie w/w działki w dobrej kulturze rolnej, a zatem nabywca spełnia warunki należytego prowadzenia działalności rolniczej, przy czym w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, bowiem w wyniku nabycia powierzchnia gruntów posiadanych przez Mariusza Kowalskiego użytków rolnych nie przekroczy 300 ha.

Ponadto nabyta działka bezpośrednio sąsiaduje z posiadanym przez Mariusza Kowalskiego gospodarstwem rolnym i zostanie dołączona do prowadzonego przez niego gospodarstwa, którego jest właścicielem, zapisanego między innymi w księdze wieczystej nr OP1M/0012121/2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Miasteczku, w skład której wchodzi m.in. sąsiednia działka nr 30/1 mająca zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca zwraca się z o pozytywne rozpatrzenie niniejszego wniosku, przy czym z uwagi na upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej z dniem 28.10.2018 roku, uprzejmie prosi o potraktowanie sprawy jako priorytetowej.

Jednocześnie w przypadku uwzględnienia w całości żądania Wnioskodawcy, wnosi ona, aby organ odstąpił od sporządzenia uzasadnienia decyzji na podstawie art. 107 par. 4 k.p.a.”

Wnioski Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa do wypełnienia znajdzesz tutaj: https://bit.ly/2D9bPjE

Po kilku miesiącach Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa wydał zgodę na sprzedaż działki rolnej. Ten dokument pozwolił spisać notarialną umowę kupna – sprzedaży działki rolnej o powierzchni 4012 m2 i zakończyć całą transakcję.

Harmonogram sprzedaży

  • publikacja ogłoszenia w OtoDom – 24 października
  • wywieszenie baneru o sprzedaży nieruchomości – 26 października
  • zmiana treści ogłoszenia w OtoDom – 31 grudnia
  • wstępna rezerwacja domu – 6 stycznia
  • podpisanie umowy o wykonanie podziału działki – 16 stycznia
  • podpisanie przedwstępnej umowy notarialnej z kupcami domu – 11 lutego
  • zatwierdzenie podziału działki przez Starostwo Powiatowe – 11 kwietnia
  • Decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział nieruchomości – 13 kwietnia
  • zaświadczenie Burmistrza o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – 11 maja
  • umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej – 12 maja
  • podpisanie notarialnej umowy sprzedaży domu – 15 maja
  • wystąpienie do KOWR z wnioskiem o sprzedaż nieruchomości rolnej – 12 czerwca
  • Decyzja KOWR wyrażająca zgodę na sprzdaż nieruchomości rolnej – koniec sierpnia
  • podpisanie notarialnej umowy sprzedaży pola – wrzesień

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości rolnych jest nadal możliwa po nowelizacji ustawy rolnej, jednak proces sprzedaży znacząco wydłuża się. Ponieważ robiliśmy to z Żoną po raz pierwszy, zajęło nam to aż 11 miesięcy. Co można było zrobić lepiej:

  • napisać od razu dobre ogłoszenie o sprzedaży
  • lepiej udokumentować, że staraliśmy się sprzedać nieruchomość rolną, ale nie było chętnych – można załaczyć wyciąg z ogłoszenia OtoDom, powiesić ogłoszenie na tablicy informacyjnej w izbie rolniczej i Ośrodku Doradztwa Rolniczego i zrobić zdjęcie, opublikować ogłoszenie w prasie i posiadać kopię ogłoszenia w gazecie

Jeżeli dobrnąłeś do końca wpisu to świetnie 🙂 gratuluję! Może uznasz, że artykuł może być przydatny Twoim znajomym –  udostępnij w mediach społecznościowych lub prześlij e-mailem.

Pozdrawiam i życzę miłego dnia 🙂