by 0 comments

Transport materiałów budowlanych i gruzu.

Jak zaplanować transport materiałów budowlanych i wyniesienie gruzu.

Czy wiesz ile ważą materiały budowlane do małego remontu mieszkania? Czy myślałeś ile waży gruz ze skucia płytek z małej łazienki?

Gruz trzeba przecież wynieść a materiały przetransportować do mieszkania.
Jeśli akurat nie jesteś w fazie przygotowań do zawodów strongmenów to zdecydowanie polecam dogadaj się z wykonawcą remontu, żeby to on rozładował i wniósł materiały do lokalu oraz wyniósł gruz.

Masa materiałów budowlanych jest znacząca nawet jeżeli na pierwszy rzut oka na to nie wygląda.

Gruz ze skutych płytek w niewielkiej łazience waży około 600kg a nowe płytki gresowe do tej samej łazienki plus farba, klej, grunt do reszty mieszkania waży około 1000kg.

Do mieszkania na piątej kondygnacji w kamienicy oczywiście bez windy jest 90 stopni schodów. Każdy z trzech pracowników aby wynieść 600 kg gruzu i wnieść 1000kg materiałów wykona po 18 wejść z obciążeniem 30kg.

Przy niewielkim remoncie pracownik zatem pokona ponad 1600 stopni niosąc w rękach ciężar 30kg. Dla porównania, mniej więcej tyle stopni jest na szczyt wieży Eiffla.

Przykładowy ciężar materiałów budowlanych:
– płytki podłogowe gresowe 25kg/m2
– płytki ceramiczne 17-20kg/m2
– płyta gipsowo-kartonowa 28kg/szt (grubości 12,5mm)
– płyta osb 22mm waży 43kg
– klej do płytek 2-5kg/m2 płytek

U Ciebie kto nosił te ciężary podczas remontu? 🙂

by 0 comments

Razem sprawdzimy ile kosztują meble do domu. Budżet budowy część 2.

Czy zastanawiałeś się ile wydasz na meble do domu?

Jestem przekonany, że nad tym się nie pochyliłeś. Po pierwsze kiedy podejmujesz decyzję o budowie domu, zakup mebli jest tak odległym tematem, że nie widzisz potrzeby się nad tym zastanawiać. Jest wiele ważniejszych tematów. 
Można przecież zrobić stół z palety, sofę z paczek styropianu a krzesła ze skrzynek po piwie (powinno być ich nadmiar po budowie 🙂 ). Ale zaraz … marzyłeś o cudownym, wyposażonym domu, oglądałeś aranżacje na Pinterest-cie. Początkowo niedzielny obiad na skrzynkach po piwku zapewne będzie ekscytującym przeżyciem, ale z czasem możesz czuć dyskomfort z życia bez mebli.

Ile kosztują meble?

W tym wpisie zebrałem podstawowe koszty mebli do domu jednorodzinnego. Bez szaleństw przy średnim standardzie wychodzi 43 551zł. Koszty raczej mogą wzrosnąć niż zmaleć. Tylko podstawowe meble bez jakichkolwiek ozdób, półeczek, lampek itp. Ten sam zestaw przyjmując nieco wyższy standard koszt wynosi 76 398zł. W wysoki standard nie zmieszczą się meble secesyjne, zabytki, meble skórzane czy zaprojektowane przez znanych projektantów.
Ceny dotyczą samych mebli bez sprzętu agd.
Zapytałem znajomego stolarza, który robi naprawdę super eleganckie meble: – ile może kosztować komplet mebli na zamówienie do niewielkiego domu (4 pokoje, kuchnia, 2 łazienki, przedpokój)?. Odpowiedź brzmiała – nie ma górnej granicy, na meble możesz wydać każdą kasę.

Takiej odpowiedzi się zresztą spodziewałem, uogólniając na dom i wyposażenie możesz wydać każde pieniądze.

Zaplanuj budżet a na nic Ci nie braknie.

Metoda szacowania kosztów budowy od ogółu do szczegółu polega na spojrzeniu w przyszłość. Wyobraź sobie dom w którym będziesz mieszkać. Pierwsze co widzisz oczami wyobraźni to wyposażenie – meble. Nie widzisz z czego są zrobione ściany czy fundamenty ani jakie rurki biegną w podłodze. Ta metoda pozwoli Ci oszacować koszty budowy bez pominięcia najbardziej kosztownych elementów.
Wycenę zacznij od mebli. Następnie przejdź do robót wykończeniowych (kafelki, podłogi, malowanie) i tak po kolei dojdziesz do fundamentów. Metoda pozwoli Ci uzmysłowić sobie konieczność oszczędzania od samego początku. W przeciwnym razie wydasz całą kasę na stan surowy i nie będziesz miał środków na wykończenie.
Pomogę Ci zaplanować budżet budowy. Kliknij przycisk POBIERZ, a dostaniesz arkusz excel z wyceną umeblowania domu. Plik jest tak skonstruowany, żebyś mógł dopasować podstawowe meble do domu wg swoich upodobań. Arkusz wyliczy łączny koszt mebli.

Ceny poszczególnych mebli przyjąłem ze strony Kalkulatory Budowlane https://kb.pl/ (znajdziesz tam wiele ciekawych kalkulacji) oraz z własnych obserwacji.

Jeśli tylko uznasz, że ktoś z Twoich znajomych właśnie potrzebuje wsparcia w planowaniu budowy, podziel się tym wpisem 🙂 Proszę Cię o to ponieważ pragnę pomóc wszystkim inwestorom wybudować wymarzony dom i jednocześnie nie wpaść w kłopoty finansowe.

by 0 comments

Czy podpisać z wykonawcą umowę na roboty budowlane?

Umowa na roboty budowlane

Pytasz „jak zabezpieczyć się przed niesolidną firmą?”, „jak ustrzec się kruczków prawnych, które spowodują wzrost kosztów”? Przeszukujesz fora internetowe w poszukiwaniu wzoru umowy na roboty budowlane?
Przygotowany w zbiór paragrafów spotykasz się z wykonawcą … i słyszysz że: „umowy są dla prawników”, „…nie mam czasu na takie brednie”, „…nie potrzebuję umowy, tak działam już 10 lat i z nikim nie podpisałem umowy”, nie nie nie.

Bardzo łatwo napisać umowę, w której wszystkie ryzyka przerzucone są na drugą stronę. Mistrzostwem jest spisanie zrównoważonej umowy. Z taką umową o wiele łatwiej przekonasz wykonawcę do jej podpisania.

Kierując budową spotkałem się z wieloma umowami. Nie jestem prawnikiem dlatego postaram wytłumaczyć Ci podstawowe zapisy umowy o roboty budowlane w prosty zrozumiały sposób.

Sprawdźmy co zawiera umowa

Umowa o roboty budowlane, żeby była ważna, powinna zawierać następujące elementy:

  • zobowiązanie się wykonawcy do oddania obiektu,
  • wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnego z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
  • zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (np. przygotowanie projektu, przekazanie terenu),
  • zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,
  • zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia,

Nie rozumiesz umowy – to popraw zapisy tak żeby były zrozumiałe dla obydwóch stron. Kieruj się zasadą mniej nieuczciwości – więcej zaufania. Zdziwisz się jak wiele potencjalnych problemów możesz odkryć i zapobiec negocjując umowę.

 

Podstawowe elementy składowe umowy o roboty budowlane:

Określenie stron umowy (kto? komu?).

Określenie przedmiotu umowy (co?).

  • zakres robót
  • szczegółowy zakres robót warto zapisać w załączniku do umowy

Określenie terminu wykonania przedmiotu umowy (kiedy?).

  • przekazanie terenu budowy,
  • rozpoczęcie robót,
  • tzw. „kamień milowy” czyli określenie pośredniego terminu pomiędzy rozpoczęciem a zakończeniem na wykonanie konkretnego zaawansowania robót np. „wykonanie stanu surowego w terminie do 2 m-cy od rozpoczęcia robót”,
  • zakończenie robót,
  • odbiór końcowy,
  • usunięcie wad,
  • płatność wynagrodzenia,

Określenie wynagrodzenia (za ile?).
W umowie można określić dwa typy wynagrodzenia:

  • wynagrodzenie ryczałtowe które określa z góry określoną kwotę za ustalony zakres robót
  • wynagrodzenie kosztorysowe płatność na podstawie ustalonych wskaźników, cen i ilości

Główna różnica pomiędzy umową o dzieło, a umową o roboty budowlane polega na ustaleniu ceny. W umowie o roboty budowlane cena musi być jasno sprecyzowana, a w umowie o dzieło cena w ogóle nie musi być podana. W związku z powyższym przy umowie o dzieło, nawet jeżeli była w niej podana cena, wykonawca może dochodzić dodatkowego wynagrodzenia a w umowie o roboty budowlane jest to niedozwolone.

Zapisz wszystkie uzgodnienia z wykonawcą dotyczące rozliczenia:

  • zmiana wysokości wynagrodzenia określonego w umowie
  • wynagrodzenie płatne transzami
  • zaliczka na poczet zakupu materiałów budowlanych
  • rozliczenia i płatności
  • obniżenie wynagrodzenia
  • zatrzymanie części wynagrodzenia przez okres gwarancji

Podwykonawcy.
Inwestor ponosi wraz z wykonawcą solidarną odpowiedzialność za umowy zawierane z podwykonawcami wraz z odpowiedzialnością za zapłatę podwykonawcom. W związku z tym na zawarcie umowy z podwykonawcom powinien wyrazić zgodę inwestor, po to aby mieć kontrolę jacy podwykonawcy pracują na budowie. Inwestor powinien również otrzymać do wglądu umowę z podwykonawcą.

Obowiązki wykonawcy:

  • wykonanie obiektu – podstawowy obowiązek zgodnie z umową, projektem, Prawem Budowlanym, specyfikacją techniczną, normami oraz zasadami sztuki budowlanej,
  • zabezpieczenie placu budowy, przekazanie terenu budowy musi nastąpić na podstawie protokołu przekazania, od tej chwili wykonawca odpowiada za szkody jakie mogą powstać. Wykonawca ma obowiązek sprawdzić teren budowy oraz dokumentację i zawiadomić o wszelkich okolicznościach które mogą przeszkodzić w realizacji inwestycji,
  • oddanie wybudowanego obiektu.

Wykonawca powinien sprawdzić również możliwość dojazdu do terenu budowy. Spotkałem się w umowach na następujące zapisy:

„Zleceniodawca zapewni Zleceniobiorcy dogodny dojazd samochodem ciężarowym (TIR Z NACZEPĄ) na miejsce montażu”

Przerzucanie odpowiedzialności za dojazd na inwestora jest niekorzystnym zapisem. To wykonawca organizuje transport i może dostosować pojazdy do warunków jakie istnieją. Nie wszędzie jest możliwość dojazdu samochodem ciężarowym z naczepą ze względu na gabaryty i ciężar takiego zestawu. Zdecydowanie polecam, aby wykonawca sprawdził zawczasu możliwości dojazdu niż gdybyśmy dowiedzieli się, że kierowca odmówił wjazdu ze względu na nieodpowiednią drogę.

 

Obowiązki inwestora.

  • przygotowanie budowy od strony finansowej i organizacyjnej, m.in. dostarczenie projektu, uzgodnień, powinien posiadać prawo do dysponowania nieruchomością oraz uzyskać pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar prowadzenia robót jeżeli nie jest wymagane pozwolenie na budowę (szczegółowe zasady budowy z pozwoleniem lub zgłoszeniem opisałem tutaj: https://www.soltysbuduje.pl/co-mozna-budowac-bez-pozwolenia-na-budowe/),
  • przekazanie protokólarne terenu budowy,
  • współdziałanie w podejmowaniu decyzji,
  • odebranie obiektu,
  • zapłata wynagrodzenia.

Dokumentacja budowy.
Wykaz dokumentacji budowy, która powinna obejmować:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów budowlanych,
  • projekt architektoniczno-budowlany adoptowany do warunków miejscowych,
  • projekt wykonawczy (uszczegółowienie projektu architektoniczno-budowlanego),
  • specyfikacja techniczna lub warunki techniczne wykonania o odbioru robót,
  • oraz inne jeżeli jest taka potrzeba (np. rysunki warsztatowe, aranżacja wnętrz, projekt ogrodu).

Materiały i urządzenia.
Warto przyjąć zasadę, że zapewnienie wszelkich materiałów i urządzeń niezbędnych wykonania przedmiotu umowy jest po stronie wykonawcy i dokonane zostanie na jego koszt, w ramach wynagrodzenia umownego.
Wykonawca może stosować tylko materiały które są dopuszczone do stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych w oparciu o obowiązujące przepisy o wyrobach budowlanych.
Powyższy zapis należy zawrzeć w umowie.

Inwestor ma prawo wiedzieć jakich materiałów i urządzeń używa wykonawca dlatego dobrą praktyką jest zobowiązanie w umowie wykonawcę do przedstawienia inwestorowi propozycji głównych materiałów, które będą stosowane.

Odbiory robót.

  • odbiór etapów robót
  • odbiór zaawansowania robót
  • odbiór końcowy
  • odbiór pogwarancyjny

Niektórzy wykonawcy próbują zastosować w umowie niekorzystne dla inwestora zapisy ograniczające możliwości odbioru i wskazania wad. Spotkałem się ostatnio z następującym zapisem:

„Brak pisemnych uwag w trakcie wykonywania poszczególnych prac do 3 dni po ich wykonaniu , oznacza wykonanie prac bez zastrzeżeń i usterek, prace uznaje się jako prace wykonane , wolne od wad – przyjęte przez Zleceniodawcę oraz Kierownika Budowy , lub Inspektora Nadzoru”

Zapis ten uniemożliwia wskazania wad i usterek ponieważ, aby dotrzymać terminu 3 dni od wykonania roboty należałoby nieustannie patrzyć wykonawcy na ręce co w praktyce jest niewykonalne.
Uważam, że wszelkie uwagi, wady i usterki mogą być wskazane na każdym etapie budowy nawet po odbiorze kolejnych etapów, których odbiór powinien być traktowany jako odbiór zaawansowania robót w celu wypłaty kolejnej transzy wynagrodzenia wykonawcy.
W umowie można to zapisać w następujący sposób:

„Do czasu przeprowadzenia odbioru końcowego robót, z każdego etapu robót będą sporządzone protokoły zaawansowania robót. Przejściowe protokoły zaawansowania nie stanowią wyrazu akceptacji i zadowolenia Inwestora, jak również nie stanowią częściowego odbioru ze względu na niepodzielność przedmiotu Umowy. Roboty objęte umową mogą zostać odebrane wyłącznie w całości i wyłącznie w formie protokołu odbioru końcowego całości robót. Protokoły zaawansowania stanowią potwierdzenie ilości i wartości wykonanych robót na potrzeby prowadzenia rozliczenia wynagrodzenia Wykonawcy.”

Inwestor ma prawo do wskazania wad i usterek na każdym etapie budowy aż do odbioru końcowego.

Kary umowne i odstąpienie od umowy.
Należy określić zasady rozwiązania umowy oraz rozliczenia, a także wysokości kar umownych za niedotrzymanie warunków umowy. Przykłady kar umownych za:

  • opóźnienie w dotrzymaniu terminu zakończenia lub terminów pośrednich
  • opóźnienie w usunięciu wad
  • odstąpienie od umowy (najwyższa z kar przeważnie na poziomie 10%-20% wartości umowy
  • za niedostarczenie inwestorowi oświadczenia dotyczącego zatrudniania cudzoziemców (najczęściej wartość wyrażona kwotą 500-3000zł za każdy przypadek)
  • za niewykonanie obowiązku utrzymania w czystości terenu budowy pomimo upomnienia ( w wysokości 1000-2000zł)
    wprowadzenie na teren budowy podwykonawcy bez uprzedniego zgłoszenia inwestorowi lub bez zgody inwestora w (5000-15000 za każdy przypadek)

Odstąpienie od umowy może nastąpić jeżeli:

  • wykonawca opóźnia się z realizacją robót tak dalece, iż nie jest prawdopodobne, aby zakończył budowę w uzgodnionym terminie.
  • wykonawca pomimo wezwania realizuje roboty niezgodnie z umową\
  • budynek ma istotne wady których nie da się usunąć albo minął czas wyznaczony do ich usunięcia

Jeżeli odstąpienie od umowy jest z winy inwestora to on powinien zapłacić karę umowną.

Oczywiście kary umowne to ostateczność i tak naprawdę nie są często stosowane. Raczej stanowią pewnego rodzaju straszak. Jestem zdania, że nawet jeżeli któraś ze stron nie wywiązuje się z umowy, zdecydowanie warto usiąść do rozmów i rozwiązać problem polubownie bez naliczania kar czy odstąpienia od umowy.

Gwarancja i naprawy.

  • na jaki okres wykonawca udziela gwarancji
  • jaki jest termin usunięcia zgłoszonych wad

Stwierdzenie wad w robotach musi zostać dokonane w piśmie zamawiającego skierowanym do wykonawcy lub w pisemnym protokole odbioru.
Usunięcie wady stwierdza się protokolarnie

Ubezpieczenie.
Ubezpieczenie budowy w zakresie całości robót budowlanych tzw. CAR (ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy) najczęściej zapewnia inwestor. Inwestor może zobowiązać wykonawcę do zawarcia ubezpieczenia lub obciążyć wykonawcę częścią składki w wysokości proporcjonalnej do wartości robót. Wówczas należy odpowiednie zapisy zawrzeć w umowie.
Najczęstsze przyczyny strat, które podlegają odszkodowaniu w ramach polisy C.A.R. są następujące:

  • pożar, uderzenie pioruna, wybuch, upadek samolotu, zalanie, skutki akcji ratunkowej,
  • powódź, deszcz nawalny, śnieg, lawina, wichura,
  • zapadanie się lub osuwanie gruntu, osuwanie się skał,
  • włamanie, kradzież;
  • złe wykonawstwo, akty wandalizmu, błąd ludzki.

W przypadku, kiedy to inwestor ubezpiecza budowę należy zobowiązać wykonawcę do niezwłocznego (nie później niż następnego dnia roboczego) powiadamiania inwestora na piśmie o zauważonych szkodach budowlanych na terenie budowy.
Oprócz ubezpieczenia budowy wykonawca musi posiadać w całym okresie obowiązywania Umowy własne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (polisa OC) oraz ubezpieczenie swoich pracowników lub inne osoby, za które odpowiada zakresie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW), a także mienie swoje znajdujące się na terenie budowy w tym sprzęt, urządzenia, maszyny budowlane i jednostki transportowe.

Siła wyższa.
Siłę Wyższą stanowić będą okoliczności, których wystąpienia nie dało się przewidzieć w chwili zawarcia umowy, nie dające się przezwyciężyć nawet przy zachowaniu maksymalnej staranności Stron i uniemożliwiające wykonywanie umowy, w szczególności: stan klęski żywiołowej, kataklizm, stan wyjątkowy, wojenny, zamieszki. Strajk pracowników wykonawcy lub innych uczestników procesu budowlanego nie powinny być uznawane za okoliczności Siły Wyższej.
W przypadku wystąpienia Siły Wyższej lub jej skutków, wykonawca może żądać odpowiedniego przedłużenia terminu ukończenia robót.

Zasady bhp i p-poż.
Wykonawca zobowiązany jest realizować roboty w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa i higieny pracy (BHP) oraz przepisami przeciwpożarowymi (ppoż.).Należy zobowiązać wykonawcę do wykonania przedmiotu umowy przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach, przeszkolonych w zakresie bhp i ppoż. oraz wyposażonych w odpowiedni sprzęt i odzież.

W moim odczuciu jest to bardzo ważny punkt umowy o roboty budowlane. Budownictwo jest branżą w której wypadki przy pracy zdarzają się najczęściej. Wiele wypadków występują w małych i średnich firmach czyli właśnie w takich, które realizują budynki jednorodzinne. W 2016r w budownictwie doszło do 5468 wypadków.
Oczywiście za stan bezpieczeństwa na budowie odpowiada wykonawca i kierownik budowy, ale jestem przekonany, że każde staranie aby zapobiec wypadkom jest warte poświęconego czasu i energii. Jeśli wprowadzisz zapisy w umowie i będziesz wymagać od wykonawcy bezpiecznej pracy uratujesz komuś życie lub nie dopuścisz do utraty zdrowia.

Zapisy niedozwolone lub niewskazane:

Uzależnianie ceny od wskaźników na które inwestor nie ma wpływu np. wzrost ceny paliwa lub podwyżka cen materiałów budowlanych.

„Koszty związane z dojazdem grupy montażowej na miejsce wykonania usługi są w gestii Zleceniobiorcy, na koszt Zleceniodawcy w kwocie; 2000 zł
Koszty te są dodatkowo doliczane i pokrywane przez Zleceniodawcę.. O ile wystąpi procentowa podwyżka paliw , procentowo będzie doliczona.”

Powiązanie zmiany terminu zakończenia robót od decyzji administracyjnych lub ich braku w przypadku zmiany przepisów

Wszelkiego rodzaju nieprecyzyjne opisy parametrów użytych materiałów lub urządzeń np.:

„Elementy konstrukcyjne domu mieszkalnego wykonane z drewna konstrukcyjnego klasy do C24…”

Nie bierz na siebie dodatkowych zobowiązań, które może nie są specjalnie kosztowne, ale w niektórych przypadkach trudne do zorganizowania. Spotkałem się ostatnio z następującym zapisem:

„Wynagrodzenie umowne nie obejmuje kosztów dodatkowych utrzymania pracowników w trakcie montażu.
Inwestor zapewnia:
a) Wyżywienie ( 3 posiłki w tym 1 na ciepło- obiad)
b) Napoje chłodzące na czas wykonywania prac
c) Nocleg dla pracowników oraz podwykonawców wykonawcy w czasie montażu”

Zapewnienie wykonawcy napojów, wyżywienia i noclegów można zlecić firmie cateringowej i wynająć hotel, ale wiąże się to z kolejnymi problemami które będziesz musiał rozwiązywać. Trzeba sprawdzić czy w okolicy jest firma która dowozi wyżywienie na budowę ( w tym konkretnym przypadku aż trzy posiłki dziennie), ktoś musi zakupić napoje i je na bieżąco dowozić, należy wynająć hotel oraz odpowiadać przed właścicielem za ewentualne szkody wyrządzone przez pracowników.
Zastanów się, czy chcesz za to wszystko odpowiadać?

 

Dobre wzory umów znajdziesz tutaj: http://umowaorobotybudowlane.pl/ Pamiętaj, że wzór umowy to dopiero początek.

Namawiam Cię do spisania prostej umowy z dużą ilością szczegółów dotyczących Twojej budowy. Zamiast pisać niezrozumiałe prawnicze formułki zapisz konkrety, a po zakończeniu budowy będziesz zaskoczony jak wiele zyskałeś.

Mam jeszcze wielką prośbę do Ciebie. ?? Ogromnie mi zależy, żeby pokazać budującym dobre rozwiązania. Udostępni ten wpis, aby dotarł do większej liczby inwestorów.

 

 

 

.

 

by 2 comments

Ile kosztuje budowa Twojego domu? Część 1 – wstęp do budżetu budowy.

9 na 10 inwestycji znacząco przekracza kosztorys

To oczywiste, że koszt budowy domu znajdziesz w portalach budowlanych, na forach internetowych lub kupując projekt typowy. Jestem pewny, że słyszałeś o kosztorysie budowlanym.

W ten sam sposób postępowali promotorzy wielkich projektów budowlanych Świata. Badania przeprowadzone przez Benta Flyvbjerga pokazują, że koszty były niedoszacowane w prawie dziewięciu na dziesięć inwestycji. Mało tego, niedoszacowanie budowy dziś jest podobne jak było 10, 30 i 70 lat temu. Zjawisko występuje na wszystkich kontynentach. Koszt budowy tunelu pod kanałem La Manche przekroczył o 80% kosztorys, a jednym z najbardziej spektakularnych przykładów niedoszacowania kosztów jest słynny gmach Opery w Sydney.

Młody Duński architekt Jörn Utzon w 1957 r. wygrał konkurs na projekt budynku opery, pomimo że przedstawił tylko ogólny szkic. Wygląd budynku zachwycił jury konkursu i jest podziwiany do dzisiaj. Budowa nie szła gładko, budowniczy z ogromną trudnością realizowali niezwykły budynek. Wiele piętrzących się problemów spowodowało wydłużenie czasu realizacji o 10 lat. Architekt który stworzył to genialne dzieło nie dokończył budowy i odszedł w niesławie. Stało się tak, ponieważ nie godził się na obniżenie kosztów budowy przez stosowanie rozwiązań do których nie był przekonany, a Inwestor przestał się godzić na dalszy wzrost kosztów.  Ostatecznie budowę dokończyli australijscy architekci, a Utzon nie został nawet zaproszony na otwarcie Opery. Pierwotny kosztorys budowy został przekroczony piętnaście razy!

Niestety kosztorys w momencie podejmowania decyzji o budowie jest daleki od końcowego.

Nie trać czasu i pieniędzy

Nie chcesz stracić wiele czasu i pieniędzy, wyrzuć kosztorys do kosza.

Chcesz poznać mój sposób szacowania kosztów budowy?

Zachęcę Cię słowami Johna C. Maxwella „zrobić budżet to wskazać swoim pieniądzom, dokąd mają iść, zamiast zastanawiać się gdzie się rozeszły„

 

Mam dla ciebie wyzwanie. Przygotuj budżet budowy. Jeżeli zrobisz go rzetelnie to mogę Ci obiecać, że nie zamieszkasz w nieotynkowanym domu do którego brnąć będziesz po kolana w błocie, a co gorsze z poczuciem porażki, frustracji i lęku o jutro.

Zacznij od końca. Wyobraź sobie jak ma wyglądać Twój dom. Wykorzystaj pomysły z aplikacji Pinterest, ilustrowanych magazynów lub z internetu. Zacznij od wykończenia, wybierz meble, armaturę łazienkową, lampy, farby, tapety, płytki, posadzki. Zastanów się jaki chcesz mieć ogród, taras, z czego ma być zrobione ogrodzenie? Z desek, kamienia czy zwykłej siatki.

Sprawdź ceny wszystkich elementów i zapisz je. Przejdź do kolejnych asortymentów robót jak : tynki, posadzki, elewacja, drzwi, okna, pokrycie dachu. Zakończ spisywanie kosztów na elementach od których inni zaczynają wycenę, tj. fundamenty, ściany, stropy, konstrukcja dachu.

 

Budowa to bardzo skomplikowany proces i o wielu rzeczach możesz nie wiedzieć lub po prostu o nich zapomnisz. Niech cię to nie przeraża.

  1. Podziel budżet na mniejsze kroki, które łatwiej osiągniesz i nie zniechęcisz się. Na przykład, meble, oświetlenie, tapetowanie ogrodzenie, dach itp. Staraj się nie stosować wielu uogólnień typu „roboty wykończeniowe”. Pod takim pojęciem kryje się bardzo wiele elementów i nie wycenisz tego poprawnie.
  2. Wyceń swój czas. Jeżeli planujesz wykonywać część robót osobiście, wyceń swój czas i wstaw taką pozycję w budżecie. Często zakładamy, że jakieś roboty (malowanie, tapetowanie, urządzanie ogrodu, montaż ogrodzenia) wykonamy osobiście, nie płacąc za usługę. W budżecie należy wycenić te prace wyliczając czas wykonania i koszt Twojej pracy. W praktyce przeważnie nie będziesz miał odpowiedniej ilości czasu, żeby wykonać te roboty i wówczas będzie musiał zlecić komuś wykonanie i koszt ostateczny nie będzie się drastycznie różnił od założonego. Może się zdarzyć, że koszt twojej pracy jest wyższy od podwykonawcy i korzystniej będzie jemu zapłacić za usługę a samemu zająć się w tym czasie zarabianiem.
  3. Budżet budowy pomaga sprawniej zarządzać inwestycją ponieważ wiesz co cię czeka i w którym etapie się znajdujesz.
  4. Pieniądze na budowie rozchodzą się bardzo szybko. Budżet budowy zabezpieczy cię przed wpadnięciem w poważne kłopoty finansowe.

 

Tak zaplanowany budżet oczywiście wymaga jeszcze dopracowania wielu szczegółów, ale lepszy przybliżony budżet niż żaden. Budżet możesz adoptować i modyfikować wg potrzeb w trakcie budowy ale najważniejsze jest zacząć.

Utzon pragnął, żeby gmach opery w Sydney był idealny pod każdym względem. Jeżeli chcesz wybudować idealny dom dla siebie i nie popłynąć z kosztami spróbuj spojrzeć na inwestycję od końca.

Głupio byłoby gdybyś nawalił z kosztami budowy tak, że nie mógłbyś zaprosić samego siebie na parapetówkę 😉

Metoda od szczegółu do ogółu nie zostawi cię w złudnym przekonaniu o całkowitych kosztach budowy, w miejscu w którym wydatki dopiero się zaczynają.

Cykl budżet budowy

Dzisiejszy wpis to początek serii. Zależy mi na tym aby przekazać Ci krok po kroku wiedzę jak stworzyć i prowadzić i analizować budżet budowy. Cykl będzie wyglądać mniej więcej tak:

  • Co około 3 tygodnie pojawiać się będzie kolejny artykuł opisujący budżet budowy.
  • Zaczynam od spraw ogólnych aby w następnych wpisach przybliżyć kolejne etapy pracy nad budżetem budowy
  • Stopniowo będę zamieszczał arkusze kalkulacyjne z kolejnymi częściami cyklu, żeby na koniec każdy miał do dyspozycji pełny arkusz do budżetu budowy

Pomóż Twoim znajomym zaplanować koszty budowy

Dziękuję Ci za przeczytanie tego artykułu. Mam nadzieję, że przekonałem Cię do stworzenia budżetu budowy. Jeżeli masz znajomych, którym może się przydać wiedza o planowaniu koszty budowy domu to udostępnij proszę ten wpis.

Życzę miłego dnia i czekam na Twoje pytania i komentarze 🙂

by 0 comments

Chroń ptaki na placu budowy – unikniesz poważnych kłopotów

Ptaki na budowie.

W Polsce występuje wiele gatunków ptaków, które gnieżdżą się w miejscach działalności człowieka. Ptaki zakładają gniazda również w obiektach budowlanych. Do gatunków chronionych które mogą pojawić się na placu budowy należą:

  • gołąb miejski
  • pustułka
  • pójdźka
  • jerzyk
  • wróbel domowy
  • mazurek
  • kopciuszek
  • szpak
  • puszczyk
  • sikora bogatka
  • sikora modra
  • sierpówka
  • muchołówka szara
  • jaskółka
  • kos
  • kaczka krzyżówka
  • mewa srebrzysta (w terenach nadmorskich)
  • dzwoniec
  • zięba
  • szczygieł
  • kulczyk

Jak widać ilość gatunków jest ogromna i naiwnym byłoby założenie na Twojej budowie ptaki te nie występują. Dziwisz się dlaczego o tym piszę? Zwracam uwagę, że w Polce obowiązuje kategoryczny zakaz niszczenia, usuwania lub uszkadzania gniazd lub innych schronień, umyślnego uniemożliwiania dostępu do schronień, umyślnego płoszenia lub niepokojenia w miejscach noclegu, a także w miejscach rozrodu lub wychowu młodych w okresie lęgowym.
Jako Inwestor jesteś odpowiedzialny za przewidywanie zagrożeń i takie zorganizowanie budowy lub remontu, żeby nie nie naruszać prawa. W przypadku lekceważenia problemu narazisz się na odpowiedzialność karną z trzech ustaw: Ustawy o ochronie zwierząt, Ustawy o ochronie przyrody oraz Ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie. Uświadom o tym wykonawcę robót.
Okres lęgowy występuje od 1 marca do 15 października czyli zbiega się idealnie z sezonem budowlanym. W związku z tym mogą wystąpić zagrożenia:

Gniazda ptaków w elementach szalunkowych na budowie

Jeżeli ptaki założą gniazda w szalunkach w trakcie budowy, nie będziesz mógł rozebrać deskowania do końca okresu lęgowego. Tak na prawdę stracisz cały sezon budowlany i dodatkowo możesz narazić się na ogromne koszty dzierżawy elementów szalunkowych o ile korzystasz z wypożyczalni. To co opisałem nie jest tylko hipotetycznym zdarzeniem ponieważ na jednej z moich budów właśnie taka sytuacja wystąpiła. W szalunkach utworzyły gniazda wróble. Pomimo że budowa nie była opuszczona i cały czas wykonywane były roboty, hałas, drgania nie przeszkodziły ptakom w założeniu gniazd i wychowywaniu potomstwa.

gniazdo wróbli w szalunkach

Gniazda ptaków które możesz spotkać w trakcie remontu

Ptaki zazwyczaj występują w:

  • pustkach w stropodachach
  • otworach wywietrzników
  • przestrzenią pod obróbką blacharską dachu
  • przestrzenią pod parapetami
  • szczelinach przy ramach okiennych
  • przestrzeniach za drewnianymi obiciami ścian

Jeżeli istnieje choćby minimalne przypuszczenie, ze na twojej budowie występują miejsca lęgowe ptaków poproś o opinię doświadczonego ornitologa . Zaleca się przeprowadzenie ekspertyzy ornitologicznej na rok przed planowanym wykonaniem robót budowlanych.
W przypadku gdy w obiekcie planowanym do remontu występują gniazda ptaków chronionych należy wystąpić do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (RDOŚ) z wnioskiem o zezwolenie na zniszczenie siedlisk gatunków chronionych, które może mieć miejsce w czasie prowadzenia prac remontowo-budowlanych.

Na podstawie opinii ornitologa i decyzji RDOŚ przygotuj się do remontu. W terminie od 16 października do 28 lutego wykonaj następujące prace:

  • jeżeli w obiekcie są szczeliny których mogą być miejscem lęgowym zabezpiecz szczeliny aby w okresie lęgowym nie dostały się tam ptaki
  • zabezpiecz przewody kominowe i wentylacyjne siatką
  • otwory wentylacyjne stropodachów lub inne pozamykaj
  • przestrzenie pod obróbką blacharską zabezpiecz siatką o małych oczkach aby nawet najmniejsze ptaki nie przedostały się
  • jeżeli masz strych w którym planujesz remont pozamykaj szczelnie wszystkie okna, zabezpiecz miejsca pod okapem, w koło kominów
  • usuń pnącza z budynku
  • przygotuj odpowiednią liczbę budek lęgowych (po konsultacji z ornitologiem) aby umożliwić odbycie lęgów w sezonie.

Plan działania

Zapobieganie tworzenia miejsc lęgowych ptaków w trakcie budowy wymaga zaplanowania odpowiednich działań. Metoda sokolnicza nie sprawdzi się ponieważ nie działa na wszystkie gatunki ptaków i jest trudna do wykonania w miejskiej zabudowie (metoda ta jest z powodzeniem stosowana na lotniskach i przy ochronie plantacji rolniczych). W handlu dostępne są urządzenia elektroniczne emitujące odgłosy wydawane przez ptaki drapieżne. Metoda skuteczna w ograniczonym zakresie zwykle przez krótki okres, zanim ptaki nie przyzwyczają się do odgłosów. Są gatunki ptaków na które te urządzenie zupełnie nie działają (np gołębie)
Płoszenie hukowe jest bardzo uciążliwe dla sąsiadów. Odstraszenie przy użyciu naturalnej wielkości ptaków drapieżnych może być skuteczne przez jakiś czas. Wadą metody jest przyzwyczajenie oraz problemy z miejscem montażu w trakcie wykonywania budowy lub remontu.
Stosowanie siatek uniemożliwia osiedlanie się ptactwu. Wyobrażam sobie, że nie jest łatwo rozwiesić siatki we wszystkich możliwych miejscach ale jest to metoda o największej skuteczności.

Ochrona ptaków na placu budowy jest bardzo poważnym zagadnieniem, dlatego zachęcam do głębszego zastanowienia się przed rozpoczęciem robót. Odpowiedni plan pomoże uniknąć wielu kłopotów.

Jestem przekonany że każdy kto planuje budowę lub remont domu powinien wiedzieć jak ustrzec się nieprzyjemności i niepotrzebnych kosztów, dlatego proszę Cię o udostępnienie tego wpisu znajomym.

by 0 comments

Jak zaplanować remont – 7 najważniejszych spraw które musisz uzgodnić z wykonawcą

 

Zakres i wartość robót

Chcesz uniknąć problemów w przyszłości? Spisz dokładnie zakres robót które obejmuje zlecenie. Możesz rozliczać się ryczałtowo lub obmiarowo na podstawie uzgodnionych cen jednostkowych. Nie zgadzaj się na rozliczenie za przepracowane godziny. Zaraz Ci powiem dlaczego. Po pierwsze odpowiedz sobie na pytanie kto będzie kontrolował godziny pracy Wykonawcy, bo chyba nie Ty? Po drugie nie da się ukryć, że praca wykonywana na godziny nigdy nie będzie tak efektywna jak praca akordowa. Jak by tego nie rozpatrywać to zawsze będziesz przepłacał za tego typu roboty. Zdarza się, że wykonawcy nie chcą zgodzić się na rozliczanie obmiarowe ponieważ boją się że dołożą do jakiś prac i tu może być przypadek, że najzwyczajniej nie robili takich prac i nie znają ich wydajności. Występują również sytuacje, że prace są na tyle skomplikowane i niestandardowe że wykonawca nie potrafi ich wycenić. W tych przypadkach polecam spróbować prostego sposobu. Niech wykonawca określi cenę roboczogodziny a następnie niech oszacuje czas potrzebny na wykonanie. Z reguły przy takim postawieniu sprawy wykonawca wskazuję zaniżoną ilość godzin pracy. Wówczas zawieramy umowę na rozliczenie godzinowe z limitem czyli możemy rozliczać roboty na godziny po określonej stawce ale łącznie ilość godzin nie może przekroczyć ustalonego limitu.

Im więcej jest szczegółów zawiera opis robót, tym lepiej.

Przykład: Remont pomieszczeń polegający na przygotowaniu powierzchni pod malowanie, malowaniu ścian i sufitów, rozebraniu istniejącej posadzki, ułożeniu nowej posadzki oraz wymiana sufitów podwieszanych i wymiana 2 okien połaciowych. Malowanie farbą emulsyjną tynków ścian i sufitów, malowanie farbą ftalową ościeżnic stalowych, zerwanie zużytej wykładziny PCV w formie pytek z oderwaniem listew przypodłogowych, przygotowanie podłoża i ułożenie paneli podłogowych, montaż listew przypodłogowych, Rozebranie wykładziny ściennej z płytek, Rozebranie posadzki z płytek, Przygotowanie podłoża, Ułożenie glazury i terakoty, Wymiana stolarki drzwiowej wewnętrznej, itd.

Zapisz możliwe szczegółowo zakres robót i formę rozliczenia i złóż z wykonawcą podpisy na kartce. Uwzględnij wszystkie ceny jednostkowe lub ryczałtowe. Dobrą praktyką jest również wpisanie cen jednostkowych na roboty które mogą wystąpić ( np. nie wiemy jak będzie wyglądać podłoga po zdjęciu starego parkietu ale możemy przypuszczać, że będzie konieczne wyrównania podłoża pod panele itp.) Taka notatka jest nieoceniona przy rozliczeniu końcowym.

 

Harmonogram – kolejność wykonania prac

  • Kolejność w jakiej wykonawca zamierza realizować zadania objęte zlecenie z określeniem tzw Kamieni Milowych czyli przejściowych terminów na wykonanie poszczególnych prac (np. termin wykonania remontu wynosi 2 miesiące ale zastrzegamy, że wszystkie pomieszczenia mają być pomalowane farbą podkładową w terminie 1m-ca od rozpoczęcia prac.)
  • Kolejność i rodzaj prób oraz sprawdzeń
  • Daty rozpoczęcia i zakończenia robót
  • Daty rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych asortymentów robót
  • Ogólny harmonogram dostaw materiałów (szczególnie ważne kiedy to Ty będziesz dostarczał materiały) ponadto należy zapisać, termin w jakim jesteśmy zobowiązani dostarczyć materiały od zgłoszenia wykonawcy. Nie będziesz jeździł po kilka razy dziennie do sklepu bo fachowcom się przypomniało o jakimś niezbędnym materiale.
  • Planowane przerwy w prowadzeniu robót

 

Materiały

Wymagaj od wykonawcy aby przedstawił Tobie do zatwierdzenia każdy z materiałów które zamierza zastosować conajmniej kilka dni przed ich zakupem.
Uzgodnij z wykonawcą miejsce i sposób składowania materiałów. Miejsce i sposób składowania proponuje wykonawca i jest odpowiedzialny za odpowiednie zorganizowanie tego miejsca. Wykonawca jest odpowiedzialny za odbiór, rozładowanie i magazynowanie towarów.
Zgodnie z prawem należy stosować materiały posiadające znak CE lub B, ewentualnie oświadczenie projektanta o indywidualnym stosowaniu w budownictwie.
Zadbaj o rozliczenie materiałów z wykonawcą. Marnotrawstwo materiałów na budowie występuje powszechnie, szczególnie kiedy nikt tego nie pilnuje a za materiały nie płaci wykonawca robót. Niepotrzebne straty na materiałach sumują się w tysiące złotych.
W karcie technicznej produktu zawsze jest podane zużycie jednostkowe. Uzgodnij z wykonawcą, że zużyje tyle materiałów ile wynosi zużycie jednostkowe wg producenta powiększone o ustalony procent na „rozkusz”. Dla większości materiałów można przyjąć tzw „rozkusz” w okolicach od 2% do 3%. Za ponadnormatywne zużycie powinien być obciążony wykonawca. Wiem, że nie jest to łatwy temat do rozmów ale zdecydowanie warto go podjąć przed rozpoczęciem robót, unikniesz nieporozumień w przyszłości.

 

Kontrola jakości robót

Uzgodnij z wykonawcą plan kontroli robót w którym określisz w jaki sposób roboty zamierzasz kontrolować. W planie kontroli zapisz szczegółowo wszystkie planowane kontrole i sprawdzenia. Przykładowo bezpośrednio po zamontowaniu i podłączeniu brodzika należy wykonać próbę szczelności poprzez odkręcenie wody przez 5 minut po czym sprawdzamy wszystkie rury odpływowe pod katem ewentualnych nieszczelności. Po zabudowaniu brodzika płytkami każda naprawa kanalizacji będzie pracochłonna i kosztowna a wykonanie testu nie potrwa dłużej niż 10 minut. Określcie jakimi metodami będziesz sprawdzał, jakich narzędzi użyjesz i jakie tolerancje błędów będą akceptowalne. (w kolejnych wpisach na tym blogu znajdziesz sprawdzone listy kontrolne)
W przypadku gdy Wykonawca kupuje materiał jest on również odpowiedzialny za przekazanie Tobie deklaracji zgodności, świadectw i atestów. Jeżeli wykonawca stosuje precyzyjne narzędzia pomiarowe wówczas powinien przedstawić aktualne świadectwo legalizacji lub kalibracji.

 

Bezpieczeństwo i odpowiedzialność czyli jak ustrzec się nieprzyjemności

Wykonawcy wiedzą, że trzeba przestrzegać zasad BHP ale stosują przepisy tylko w takim stopniu w jakim od nich wyegzekwujecie. W umowie/zleceniu lub w notatce z przekazania budowy zamieść informację: „Wykonawca ma obowiązek przestrzegać wszystkich mających zastosowanie przepisów bezpieczeństwa”. W przypadku nieszczęśliwego wypadku Ty jako inwestor będziesz przesłuchiwany przez Państwową Inspekcję Pracy lub Prokuratora. Rozmowy te nie należą do przyjemnych dlatego zadbaj o bezpieczeństwo pracowników. Wyegzekwuj od Wykonawcy aby zapewnił i utrzymywał wszelkie urządzenia zabezpieczające, socjalne oraz sprzęt i odpowiednią odzież dla ochrony życia i zdrowia osób zatrudnionych na budowie oraz dla zapewnienia bezpieczeństwa publicznego. Wszyscy pracownicy wykonujący remont powinni mieć aktualne szkolenie bhp oraz badania lekarskie. Poproś wykonawcę aby przedstawił Ci te dokumenty. Przed rozpoczęciem robót szczególnie niebezpiecznych wykonawca powinien opracować Instrukcje Bezpiecznego Wykonania Robót i zapoznać wszystkich pracowników z instrukcją. Poproś wykonawcę aby przekazał ci kopię instrukcji (wytyczne znajdziesz tutaj: http://bit.ly/2kY8MOQ  ). Instrukcje BHP wszystkich maszyn i urządzeń powinny byś dostępne na stanowisku pracy. Wprowadź bezwzględną zasadę zero tolerancji dla alkoholu w pracy. Poprawę bezpieczeństwa pracowników uzyskasz gdy po prostu będziesz podkreślał jakie to dla ciebie ważne przy każdej sposobności. OK, możesz być postrzegany przez niektórych wykonawców za niegroźnego świra ale życie i zdrowie człowieka jest tego warte.
W rozmowie z Wykonawcą podkreśl, że zależy ci na ochronie środowiska. Spraw aby u Ciebie były przestrzegane następujące zasady:

  • selektywnego gromadzenia powstających odpadów
  • zapewnienie prawidłowego postępowania z odpadami niebezpiecznymi i gromadzenie ich w sposób zapewniający ochronę środowiska oraz przekazanie odpadów niebezpiecznych podmiotowi uprawnionemu do prowadzenia działalności w zakresie transportu i unieszkodliwiania odpadów niebezpiecznych
  • unikać zanieczyszczenia powietrza pyłami i gazami
  • unikać zanieczyszczenia zbiorników i cieków wodnych substancjami toksycznymi
  • dbać o faunę i florę

Wykonawca, w rozumieniu prawa jest wytwórcą odpadów w czasie remontu i ma obowiązek ich usunięcia.
Poucz wykonawcę o konieczności przestrzegania przepisów przeciwpożarowych. W miejscu wykonywanych robót należy umieścić ogólnodostępną gaśnicę o pojemności co najmniej 3dm3 (2kg). Materiały łatwopalne składować w sposób zgodny z odpowiednimi przepisami i zabezpieczyć przed dostępem osób trzecich. Wykonawca będzie odpowiedzialny za wszelkie straty spowodowane pożarem wywołanym jako rezultat realizacji robót.
Przeprowadź z wykonawcą rozmowę o odpowiedzialności społecznej. Uzgodnijcie plan zabezpieczenia i utrzymania istniejących obiektów m.in. chodniki i jezdnie, klatka schodowa i inne części wspólne, Zabezpieczenie innych robót (np. robót remontowych na balkonie lub przy montażu stolarki okiennej). Zaznajom wykonawcę z umiejscowieniem wszystkich pionów technicznych, liczników, zaworów głównych gazu i wody, wyłącznika prądu.

Ważne: Spisz notatkę z wykonawcą z naniesionymi na plan mieszkania/domu zaworami gazu, wody, centralnego ogrzewania, wyłącznikiem prądu. W przypadku awarii wykonawca będzie mógł szybko zadziałać aby nie doprowadzić do większych szkód (np. zalania sąsiadów itp.) Ponieważ w budownictwie jest duża rotacja pracowników samo omówienie ustne tych kwestii może się okazać niewystarczające gdy osoby, z którą to omawiałeś nie będzie na Twojej budowie. Dlatego kserokopię notatki włóż do segregatora i pozostaw na budowie aby wszyscy mieli dostęp do tych informacji. Znane mi są przypadki przewiercenia rury z wodą przez ekipę budowlaną. Zanim pracownik sam odnajdzie zawór wody może zalać cały budynek. Widziałem na własne oczy sytuację gdy rurę z wodą uszkodziła … sprzątaczka która doprowadzała mieszkanie pod remoncie do stanu używalności (postanowiła wykorzystać poziomy odcinek rury wodnej z polipropylenu jako podest roboczy do odkurzenia wyższych części ścian). Ważne aby jak najwięcej pracowników wiedziało gdzie są główne wyłączniki mediów.

 

Odbiory robót

Formę i zakres poszczególnych odbiorów uzgodnij z wykonawcą przed rozpoczęciem robót.
Najczęściej występują następujące rodzaje odbiorów:

  1. Odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu polega na finalnej ocenie ilości i jakości wykonywanych robót, które w dalszym procesie realizacji ulegną zakryciu. Odbioru po przedstawieniu przez wykonawcę dokumentów kontroli jakości wg pkt. 4
  2. Odbiór zaawansowania robót stosowany jest w przypadku częściowego rozliczenia robót. Najlepiej umówić się z wykonawcą na płatności po zakończeniu poszczególnych etapów. W celu rozliczenia przygotuj protokół zaawansowania robót gdzie będą wykazane ilości wykonane w okresie rozliczeniowym, przed okresem rozliczeniowym oraz narastająco. Odbiór zaawansowania robót nie jest odbiorem technicznym czy jakościowym. Odbiorem takim jest tylko odbiór końcowy. Warto stosować taki system rozliczeń ponieważ daje możliwość zapłaty wykonawcy a jednocześnie możesz wskazywać wady do końca robót.
  3. Odbiór końcowy robót. Odbiór końcowy polega na finalnej ocenie rzeczywistego wykonania robót w odniesieniu do ich ilości, jakości i wartości. Do odbioru tego wykonawca powinien przygotować cała dokumentację budowy a w szczególności:
  • dokumentację Projektową podstawową z naniesionymi zmianami jeśli zostały wprowadzone w trakcie realizacji robót,
  • dzienniki budowy i książki obmiarów (oryginały),
  • wyniki wszystkich pomiarów kontrolnych oraz badań i oznaczeń laboratoryjnych,
  • deklaracje zgodności lub certyfikaty zgodności wbudowanych materiałów (w przypadku dostarczenia materiałów przez wykonawcę),
  • rysunki (dokumentacje) na wykonanie robót towarzyszących (np. na przełożenie linii telefonicznych, energetycznych, gazowych, oświetlenia itp.) oraz protokoły odbioru i przekazania tych robót właścicielom urządzeń. 

Pozostałe sprawy

  • Na wszelkie zmiany w technologii robót, zastosowanych materiałów, zmiany projektu wykonawca powinien uzyskać Twoją zgodę w formie notatki.
  • Ustal godziny pracy – np. W trakcie całego okresu przewidzianego do zakończenia robót wykonawca jest zobowiązany do nieprzerwanego prowadzenia robót co najmniej od godz. 7:00 do godz. 17: tj przez 10 godz. dzienni przez 6 dni w tygodniu (od poniedziałku do soboty włącznie) chyba że warunki atmosferyczne nie pozwalają na wykonanie pewnego asortymentu robót.
  • Nie pozwól na zatrudnianie bez Twojej zgody kolejnych podwykonawców przez firmę którą zatrudniłeś. Oczywiście w uzasadnionych przypadkach jest wskazane zatrudnianie specjalistycznych podwykonawców (np. do robót elektrycznych czy hydraulicznych) ale musisz o tym wiedzieć. Zdarza się, że firma bierze dużo zleceń a później gdy się nie wyrabia z terminami podzleca roboty przypadkowym podwykonawcom, którzy nie mają odpowiedniej wiedzy ani doświadczenia. Bardzo ważnym jest żebyś wiedział kto u Ciebie pracuje i dlaczego właśnie te roboty zostały podzlecone innej firmie.
  • W zleceniu robót lub umowie zawrzyj zapis o zobowiązaniu do polubownego rozwiązania ewentualnych sporów. Różnice zdań będą występować ale chodzi znalezienie kompromisu i zakończenie robót.

 

Skoro to czytasz to jest duża szansa, że udało Ci się przeczytać ten długi wpis ☺. Bardzo się cieszę. Jeżeli znasz kogoś komu mogą się przydać moje porady, udostępnij proszę ten wpis. Przyciski udostępniania w mediach społecznościowych znajdują się na górze wpisu. Jeżeli Ci się podobało kliknij po prostu Lubię to. Za wszystkie udostępnienia i lajki bardzo dziękuję.
Mam dla Ciebie niespodziankę! Przygotowałem listę kontrolną spraw które musisz omówić z wykonawcą robót budowlanych. Poniżej znajduje się przycisk „pobierz PDF”, wystarczy kliknąć i ściągnąć listę na swój komputer. Lista jest dostępna całkowicie bezpłatnie, nie ma potrzeby podawania adresu e-mail czy zapisywania się na listę mailingową.
Jeżeli macie jakieś uwagi to podzielcie się nimi w komentarzach. Życzę miłego dnia i pozdrawiam ☺.

 

by 2 comments

O mnie i o blogu – pierwszy wpis

Co robię?

Jestem Andrzej. W szkole mówili do mnie Sołtys, teraz mówią Sołtys – który buduje. Na moim blogu znajdziesz rzetelne, sprawdzone informacje i analizy związane z tematem nowoczesnego, energooszczędnego i odpowiedzialnego budownictwa.
Jestem już po 40-tce, dlatego dziwną 😉 decyzję – jak niektórzy uważają – o prowadzeniu bloga można zwalić na mój wiek. Ja jednak jestem głęboko przekonany, że mogę wykorzystać wiedzę i doświadczenie aby pomóc zaoszczędzić czas, pieniądze i stres osobom planującym remont lub budowę.

W połowie lat 80-tych postanowiłem wybudować mój wymarzony dom. Ponieważ jedynie w wakacje dysponowałem dużą ilością wolnego czasu dlatego musiałem zakończyć dzieło do końca sierpnia. Plan budowy powstawał w mojej głowie przez kilka miesięcy. Zdobyłem formy do pustaków, zorganizowałem cement piasek i inne materiały. W lipcu gdy wszystko było już przygotowane rozpocząłem produkcję bloczków betonowych. Dwie godziny dziennie przeznaczałem na produkcję kilku prefabrykatów. Do codziennych czynności należało rozformowanie bloczków z poprzedniego dnia, wyczyszczenie form i ich ewentualna naprawa, przygotowanie mieszanki betonowej, wypełnienie form oraz pielęgnacja betonu.
W czasie kiedy inni korzystali z wakacji, ja dzień po dniu zajmowałem się budową. Na koniec wakacji stanąłem dumny koło mojego domu. Pamiętam to do dziś chociaż wówczas miałem tylko 12 lat. Projekt który stworzyłem był miniaturą prawdziwego domu i był wielkości pudełka po butach, za to był jedyny w swoim rodzaju ponieważ wykonałem go własnoręcznie i wg własnego pomysłu. Ściany wymurowałem z mini bloczków z cementu piasku i wody. Formę do produkcji stanowiły pudełka po zapałkach. Przez kilka miesięcy poprzedzające budowę zbierałem zużyte pudełka od rodziców. Starałem się wybierać te wykonane z drewna żeby były trwalsze (pamiętacie, kiedyś takie były w sprzedaży). Bloczki połączyłem zaprawą, wykonałem otwory okienne i drzwiowe a całość zwieńczył dach z gałązek.

Jak widzisz budownictwem zajmuję się od dziecka 😉 Dzisiaj pomagam wizjonerom takim jak Ty zrealizować każdą inwestycję budowlaną. Potrzebujesz okazałej rezydencji czy skromnej chatki w górach, może remontujesz mieszkanie lub adaptujesz ruderę. Na tym blogu znajdziesz rzetelne, sprawdzone  informacje i analizy związane z tematem nowoczesnego, energooszczędnego i odpowiedzialnego budownictwa.

Dla kogo to robię?

Na podstawie rozmów i obserwacji zauważyłem, że wielu osobom trudno jest sprawnie, szybko i oszczędnie zarządzać swoją budową lub remontem. Jeśli chcesz poznać odpowiedzi na pytania:

  • Jak zaplanować realny harmonogram robót budowlanych?
  • W jaki sposób rozliczać się z wykonawcą robót?
  • Jak rozmawiać z wykonawcą aby zrozumiał Twoją koncepcję?
  • Jakie materiały budowlane wybrać?
  • W czy pomoże Ci kierownik budowy?
  • Jakie technologie zastosować?
  • Czy warto inwestować w nowoczesne technologie budowlane?
  • Ile kosztuje budowa/remont?

to czytaj ten blog regularnie. Chcę abyś prowadził Twoją budowę świadomie i odpowiedzialnie. Wiem, że na roboty budowlane można wydać wszystkie pieniądze a i tak będzie za mało. Budowa/remont to studnia bez dna. Na tym blogu przedstawię wiele możliwych rozwiązań a Ty wybierzesz co będzie dla Ciebie odpowiednie. Zarówno pod względem kosztów jak i oczekiwanego standardu.

Dlaczego to dla mnie ważne?

Kilka powodów dlaczego piszę ten blog jest oraz co jest dla mnie ważne:

  • Niewiele jest w źródeł fachowej wiedzy budowlanej podanej w sposób zrozumiały.
  • Chcę podnieść jakość i kulturę budowania w Polsce.
  • W internecie możesz znaleźć niezliczoną ilość informacji. Dla mnie liczy się tylko praktyczna i sprawdzona wiedza.
  • Chcę zapobiec marnowaniu czasu i pieniędzy na budowie. Zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy.
  • Zależy mi abyś sprawnie poruszał się po rynku usług budowlanych.

Kiedy po raz pierwszy uświadomiłem sobie, że to, co robię, jest dla mnie ważne?

Na co dzień pracuje na etacie w jednej z największych firm budowlanych. Mogę się pochwalić wybudowaniem setek domów jednorodzinnych, węzła autostradowego i innych cudownych inwestycji, mogę wspomnieć o wbudowaniu stali o masie 400 wagonów kolejowych i betonu z ponad 3 tyś „gruszek”. Tylko te wszystkie liczby nie dają szczęścia. Te wspaniałe budowle nie mają sensu kiedy siedzę o 17:00 w biurze budowy setki kilometrów od rodziny i świadomość uciekającego życia nie pozwala ci się skupić. Pragnąłem wybierać z kim umówię się na spotkanie, jak będzie wyglądał mój dzień i kto będzie w moim teamie. Wtedy zrodziła się w głowi myśl o utworzeniu bloga, o pomaganiu inwestorom w realizacji ich marzeń.

Jeżeli masz konkretny problem lub pytanie, napisz  do mnie e-maila.