Czy podpisać z wykonawcą umowę na roboty budowlane?

Umowa na roboty budowlane

Pytasz „jak zabezpieczyć się przed niesolidną firmą?”, „jak ustrzec się kruczków prawnych, które spowodują wzrost kosztów”? Przeszukujesz fora internetowe w poszukiwaniu wzoru umowy na roboty budowlane?
Przygotowany w zbiór paragrafów spotykasz się z wykonawcą … i słyszysz że: „umowy są dla prawników”, „…nie mam czasu na takie brednie”, „…nie potrzebuję umowy, tak działam już 10 lat i z nikim nie podpisałem umowy”, nie nie nie.

Bardzo łatwo napisać umowę, w której wszystkie ryzyka przerzucone są na drugą stronę. Mistrzostwem jest spisanie zrównoważonej umowy. Z taką umową o wiele łatwiej przekonasz wykonawcę do jej podpisania.

Kierując budową spotkałem się z wieloma umowami. Nie jestem prawnikiem dlatego postaram wytłumaczyć Ci podstawowe zapisy umowy o roboty budowlane w prosty zrozumiały sposób.

Sprawdźmy co zawiera umowa

Umowa o roboty budowlane, żeby była ważna, powinna zawierać następujące elementy:

• zobowiązanie się wykonawcy do oddania obiektu,
• wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnego z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
• zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (np. przygotowanie projektu, przekazanie terenu),
• zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,
• zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia,

Nie rozumiesz umowy – to popraw zapisy tak żeby były zrozumiałe dla obydwóch stron. Kieruj się zasadą mniej nieuczciwości – więcej zaufania. Zdziwisz się jak wiele potencjalnych problemów możesz odkryć i zapobiec negocjując umowę.

Podstawowe elementy składowe umowy o roboty budowlane:

Określenie stron umowy (kto? komu?).

Określenie przedmiotu umowy (co?).

• zakres robót
• szczegółowy zakres robót warto zapisać w załączniku do umowy

Określenie terminu wykonania przedmiotu umowy (kiedy?).

• przekazanie terenu budowy,
• rozpoczęcie robót,
• tzw. „kamień milowy” czyli określenie pośredniego terminu pomiędzy rozpoczęciem a zakończeniem na wykonanie konkretnego zaawansowania robót np. „wykonanie stanu surowego w terminie do 2 m-cy od rozpoczęcia robót”,
• zakończenie robót,
• odbiór końcowy,
• usunięcie wad,
• płatność wynagrodzenia,

Określenie wynagrodzenia (za ile?).
W umowie można określić dwa typy wynagrodzenia:

• wynagrodzenie ryczałtowe które określa z góry określoną kwotę za ustalony zakres robót
• wynagrodzenie kosztorysowe płatność na podstawie ustalonych wskaźników, cen i ilości

Główna różnica pomiędzy umową o dzieło, a umową o roboty budowlane polega na ustaleniu ceny. W umowie o roboty budowlane cena musi być jasno sprecyzowana, a w umowie o dzieło cena w ogóle nie musi być podana. W związku z powyższym przy umowie o dzieło, nawet jeżeli była w niej podana cena, wykonawca może dochodzić dodatkowego wynagrodzenia a w umowie o roboty budowlane jest to niedozwolone.

Zapisz wszystkie uzgodnienia z wykonawcą dotyczące rozliczenia:

• zmiana wysokości wynagrodzenia określonego w umowie
• wynagrodzenie płatne transzami
• zaliczka na poczet zakupu materiałów budowlanych
• rozliczenia i płatności
• obniżenie wynagrodzenia
• zatrzymanie części wynagrodzenia przez okres gwarancji

Podwykonawcy.
Inwestor ponosi wraz z wykonawcą solidarną odpowiedzialność za umowy zawierane z podwykonawcami wraz z odpowiedzialnością za zapłatę podwykonawcom. W związku z tym na zawarcie umowy z podwykonawcom powinien wyrazić zgodę inwestor, po to aby mieć kontrolę jacy podwykonawcy pracują na budowie. Inwestor powinien również otrzymać do wglądu umowę z podwykonawcą.

Obowiązki wykonawcy:

• wykonanie obiektu – podstawowy obowiązek zgodnie z umową, projektem, Prawem Budowlanym, specyfikacją techniczną, normami oraz zasadami sztuki budowlanej,
• zabezpieczenie placu budowy, przekazanie terenu budowy musi nastąpić na podstawie protokołu przekazania, od tej chwili wykonawca odpowiada za szkody jakie mogą powstać. Wykonawca ma obowiązek sprawdzić teren budowy oraz dokumentację i zawiadomić o wszelkich okolicznościach które mogą przeszkodzić w realizacji inwestycji,
• oddanie wybudowanego obiektu.

Wykonawca powinien sprawdzić również możliwość dojazdu do terenu budowy. Spotkałem się w umowach na następujące zapisy:

„Zleceniodawca zapewni Zleceniobiorcy dogodny dojazd samochodem ciężarowym (TIR Z NACZEPĄ) na miejsce montażu”

Przerzucanie odpowiedzialności za dojazd na inwestora jest niekorzystnym zapisem. To wykonawca organizuje transport i może dostosować pojazdy do warunków jakie istnieją. Nie wszędzie jest możliwość dojazdu samochodem ciężarowym z naczepą ze względu na gabaryty i ciężar takiego zestawu. Zdecydowanie polecam, aby wykonawca sprawdził zawczasu możliwości dojazdu niż gdybyśmy dowiedzieli się, że kierowca odmówił wjazdu ze względu na nieodpowiednią drogę.

Obowiązki inwestora.

• przygotowanie budowy od strony finansowej i organizacyjnej, m.in. dostarczenie projektu, uzgodnień, powinien posiadać prawo do dysponowania nieruchomością oraz uzyskać pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar prowadzenia robót jeżeli nie jest wymagane pozwolenie na budowę (szczegółowe zasady budowy z pozwoleniem lub zgłoszeniem opisałem tutaj: https://www.soltysbuduje.pl/co-mozna-budowac-bez-pozwolenia-na-budowe/),
• przekazanie protokólarne terenu budowy,
• współdziałanie w podejmowaniu decyzji,
• odebranie obiektu,
• zapłata wynagrodzenia.

Dokumentacja budowy.
Wykaz dokumentacji budowy, która powinna obejmować:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów budowlanych,
• projekt architektoniczno-budowlany adoptowany do warunków miejscowych,
• projekt wykonawczy (uszczegółowienie projektu architektoniczno-budowlanego),
• specyfikacja techniczna lub warunki techniczne wykonania o odbioru robót,
• oraz inne jeżeli jest taka potrzeba (np. rysunki warsztatowe, aranżacja wnętrz, projekt ogrodu).

Materiały i urządzenia.
Warto przyjąć zasadę, że zapewnienie wszelkich materiałów i urządzeń niezbędnych wykonania przedmiotu umowy jest po stronie wykonawcy i dokonane zostanie na jego koszt, w ramach wynagrodzenia umownego.
Wykonawca może stosować tylko materiały które są dopuszczone do stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych w oparciu o obowiązujące przepisy o wyrobach budowlanych.
Powyższy zapis należy zawrzeć w umowie.

Inwestor ma prawo wiedzieć jakich materiałów i urządzeń używa wykonawca dlatego dobrą praktyką jest zobowiązanie w umowie wykonawcę do przedstawienia inwestorowi propozycji głównych materiałów, które będą stosowane.

Odbiory robót.

• odbiór etapów robót
• odbiór zaawansowania robót
• odbiór końcowy
• odbiór pogwarancyjny

Niektórzy wykonawcy próbują zastosować w umowie niekorzystne dla inwestora zapisy ograniczające możliwości odbioru i wskazania wad. Spotkałem się ostatnio z następującym zapisem:

„Brak pisemnych uwag w trakcie wykonywania poszczególnych prac do 3 dni po ich wykonaniu , oznacza wykonanie prac bez zastrzeżeń i usterek, prace uznaje się jako prace wykonane , wolne od wad – przyjęte przez Zleceniodawcę oraz Kierownika Budowy , lub Inspektora Nadzoru”

Zapis ten uniemożliwia wskazania wad i usterek ponieważ, aby dotrzymać terminu 3 dni od wykonania roboty należałoby nieustannie patrzyć wykonawcy na ręce co w praktyce jest niewykonalne.
Uważam, że wszelkie uwagi, wady i usterki mogą być wskazane na każdym etapie budowy nawet po odbiorze kolejnych etapów, których odbiór powinien być traktowany jako odbiór zaawansowania robót w celu wypłaty kolejnej transzy wynagrodzenia wykonawcy.
W umowie można to zapisać w następujący sposób:

„Do czasu przeprowadzenia odbioru końcowego robót, z każdego etapu robót będą sporządzone protokoły zaawansowania robót. Przejściowe protokoły zaawansowania nie stanowią wyrazu akceptacji i zadowolenia Inwestora, jak również nie stanowią częściowego odbioru ze względu na niepodzielność przedmiotu Umowy. Roboty objęte umową mogą zostać odebrane wyłącznie w całości i wyłącznie w formie protokołu odbioru końcowego całości robót. Protokoły zaawansowania stanowią potwierdzenie ilości i wartości wykonanych robót na potrzeby prowadzenia rozliczenia wynagrodzenia Wykonawcy.”

Inwestor ma prawo do wskazania wad i usterek na każdym etapie budowy aż do odbioru końcowego.

Kary umowne i odstąpienie od umowy.
Należy określić zasady rozwiązania umowy oraz rozliczenia, a także wysokości kar umownych za niedotrzymanie warunków umowy. Przykłady kar umownych za:

• opóźnienie w dotrzymaniu terminu zakończenia lub terminów pośrednich
• opóźnienie w usunięciu wad
• odstąpienie od umowy (najwyższa z kar przeważnie na poziomie 10%-20% wartości umowy
• za niedostarczenie inwestorowi oświadczenia dotyczącego zatrudniania cudzoziemców (najczęściej wartość wyrażona kwotą 500-3000zł za każdy przypadek)
• za niewykonanie obowiązku utrzymania w czystości terenu budowy pomimo upomnienia ( w wysokości 1000-2000zł)
  wprowadzenie na teren budowy podwykonawcy bez uprzedniego zgłoszenia inwestorowi lub bez zgody inwestora w (5000-15000 za każdy przypadek)

Odstąpienie od umowy może nastąpić jeżeli:

• wykonawca opóźnia się z realizacją robót tak dalece, iż nie jest prawdopodobne, aby zakończył budowę w uzgodnionym terminie.
• wykonawca pomimo wezwania realizuje roboty niezgodnie z umową\
• budynek ma istotne wady których nie da się usunąć albo minął czas wyznaczony do ich usunięcia

Jeżeli odstąpienie od umowy jest z winy inwestora to on powinien zapłacić karę umowną.

Oczywiście kary umowne to ostateczność i tak naprawdę nie są często stosowane. Raczej stanowią pewnego rodzaju straszak. Jestem zdania, że nawet jeżeli któraś ze stron nie wywiązuje się z umowy, zdecydowanie warto usiąść do rozmów i rozwiązać problem polubownie bez naliczania kar czy odstąpienia od umowy.

Gwarancja i naprawy.

• na jaki okres wykonawca udziela gwarancji
• jaki jest termin usunięcia zgłoszonych wad

Stwierdzenie wad w robotach musi zostać dokonane w piśmie zamawiającego skierowanym do wykonawcy lub w pisemnym protokole odbioru.
Usunięcie wady stwierdza się protokolarnie

Ubezpieczenie.
Ubezpieczenie budowy w zakresie całości robót budowlanych tzw. CAR (ubezpieczenie wszystkich ryzyk budowy) najczęściej zapewnia inwestor. Inwestor może zobowiązać wykonawcę do zawarcia ubezpieczenia lub obciążyć wykonawcę częścią składki w wysokości proporcjonalnej do wartości robót. Wówczas należy odpowiednie zapisy zawrzeć w umowie.
Najczęstsze przyczyny strat, które podlegają odszkodowaniu w ramach polisy C.A.R. są następujące:

• pożar, uderzenie pioruna, wybuch, upadek samolotu, zalanie, skutki akcji ratunkowej,
• powódź, deszcz nawalny, śnieg, lawina, wichura,
• zapadanie się lub osuwanie gruntu, osuwanie się skał,
• włamanie, kradzież;
• złe wykonawstwo, akty wandalizmu, błąd ludzki.

W przypadku, kiedy to inwestor ubezpiecza budowę należy zobowiązać wykonawcę do niezwłocznego (nie później niż następnego dnia roboczego) powiadamiania inwestora na piśmie o zauważonych szkodach budowlanych na terenie budowy.
Oprócz ubezpieczenia budowy wykonawca musi posiadać w całym okresie obowiązywania Umowy własne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (polisa OC) oraz ubezpieczenie swoich pracowników lub inne osoby, za które odpowiada zakresie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW), a także mienie swoje znajdujące się na terenie budowy w tym sprzęt, urządzenia, maszyny budowlane i jednostki transportowe.

Siła wyższa.
Siłę Wyższą stanowić będą okoliczności, których wystąpienia nie dało się przewidzieć w chwili zawarcia umowy, nie dające się przezwyciężyć nawet przy zachowaniu maksymalnej staranności Stron i uniemożliwiające wykonywanie umowy, w szczególności: stan klęski żywiołowej, kataklizm, stan wyjątkowy, wojenny, zamieszki. Strajk pracowników wykonawcy lub innych uczestników procesu budowlanego nie powinny być uznawane za okoliczności Siły Wyższej.
W przypadku wystąpienia Siły Wyższej lub jej skutków, wykonawca może żądać odpowiedniego przedłużenia terminu ukończenia robót.

Zasady bhp i p-poż.
Wykonawca zobowiązany jest realizować roboty w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa i higieny pracy (BHP) oraz przepisami przeciwpożarowymi (ppoż.).Należy zobowiązać wykonawcę do wykonania przedmiotu umowy przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach, przeszkolonych w zakresie bhp i ppoż. oraz wyposażonych w odpowiedni sprzęt i odzież.

W moim odczuciu jest to bardzo ważny punkt umowy o roboty budowlane. Budownictwo jest branżą w której wypadki przy pracy zdarzają się najczęściej. Wiele wypadków występują w małych i średnich firmach czyli właśnie w takich, które realizują budynki jednorodzinne. W 2016r w budownictwie doszło do 5468 wypadków.
Oczywiście za stan bezpieczeństwa na budowie odpowiada wykonawca i kierownik budowy, ale jestem przekonany, że każde staranie aby zapobiec wypadkom jest warte poświęconego czasu i energii. Jeśli wprowadzisz zapisy w umowie i będziesz wymagać od wykonawcy bezpiecznej pracy uratujesz komuś życie lub nie dopuścisz do utraty zdrowia.

Zapisy niedozwolone lub niewskazane:

Uzależnianie ceny od wskaźników na które inwestor nie ma wpływu np. wzrost ceny paliwa lub podwyżka cen materiałów budowlanych.

„Koszty związane z dojazdem grupy montażowej na miejsce wykonania usługi są w gestii Zleceniobiorcy, na koszt Zleceniodawcy w kwocie; 2000 zł
Koszty te są dodatkowo doliczane i pokrywane przez Zleceniodawcę.. O ile wystąpi procentowa podwyżka paliw , procentowo będzie doliczona.”

Powiązanie zmiany terminu zakończenia robót od decyzji administracyjnych lub ich braku w przypadku zmiany przepisów

Wszelkiego rodzaju nieprecyzyjne opisy parametrów użytych materiałów lub urządzeń np.:

„Elementy konstrukcyjne domu mieszkalnego wykonane z drewna konstrukcyjnego klasy do C24…”

Nie bierz na siebie dodatkowych zobowiązań, które może nie są specjalnie kosztowne, ale w niektórych przypadkach trudne do zorganizowania. Spotkałem się ostatnio z następującym zapisem:

„Wynagrodzenie umowne nie obejmuje kosztów dodatkowych utrzymania pracowników w trakcie montażu.
Inwestor zapewnia:
a) Wyżywienie ( 3 posiłki w tym 1 na ciepło- obiad)
b) Napoje chłodzące na czas wykonywania prac
c) Nocleg dla pracowników oraz podwykonawców wykonawcy w czasie montażu”

Zapewnienie wykonawcy napojów, wyżywienia i noclegów można zlecić firmie cateringowej i wynająć hotel, ale wiąże się to z kolejnymi problemami które będziesz musiał rozwiązywać. Trzeba sprawdzić czy w okolicy jest firma która dowozi wyżywienie na budowę ( w tym konkretnym przypadku aż trzy posiłki dziennie), ktoś musi zakupić napoje i je na bieżąco dowozić, należy wynająć hotel oraz odpowiadać przed właścicielem za ewentualne szkody wyrządzone przez pracowników.
Zastanów się, czy chcesz za to wszystko odpowiadać?

Dobre wzory umów znajdziesz tutaj: http://umowaorobotybudowlane.pl/ Pamiętaj, że wzór umowy to dopiero początek.

Namawiam Cię do spisania prostej umowy z dużą ilością szczegółów dotyczących Twojej budowy. Zamiast pisać niezrozumiałe prawnicze formułki zapisz konkrety, a po zakończeniu budowy będziesz zaskoczony jak wiele zyskałeś.

Mam jeszcze wielką prośbę do Ciebie. ?? Ogromnie mi zależy, żeby pokazać budującym dobre rozwiązania. Udostępni ten wpis, aby dotarł do większej liczby inwestorów.

.