Zakres i wartość robót

Chcesz uniknąć problemów w przyszłości? Spisz dokładnie zakres robót które obejmuje zlecenie. Możesz rozliczać się ryczałtowo lub obmiarowo na podstawie uzgodnionych cen jednostkowych. Nie zgadzaj się na rozliczenie za przepracowane godziny. Zaraz Ci powiem dlaczego. Po pierwsze odpowiedz sobie na pytanie kto będzie kontrolował godziny pracy Wykonawcy, bo chyba nie Ty? Po drugie nie da się ukryć, że praca wykonywana na godziny nigdy nie będzie tak efektywna jak praca akordowa. Jak by tego nie rozpatrywać to zawsze będziesz przepłacał za tego typu roboty. Zdarza się, że wykonawcy nie chcą zgodzić się na rozliczanie obmiarowe ponieważ boją się że dołożą do jakiś prac i tu może być przypadek, że najzwyczajniej nie robili takich prac i nie znają ich wydajności. Występują również sytuacje, że prace są na tyle skomplikowane i niestandardowe że wykonawca nie potrafi ich wycenić. W tych przypadkach polecam spróbować prostego sposobu. Niech wykonawca określi cenę roboczogodziny a następnie niech oszacuje czas potrzebny na wykonanie. Z reguły przy takim postawieniu sprawy wykonawca wskazuję zaniżoną ilość godzin pracy. Wówczas zawieramy umowę na rozliczenie godzinowe z limitem czyli możemy rozliczać roboty na godziny po określonej stawce ale łącznie ilość godzin nie może przekroczyć ustalonego limitu.

Im więcej jest szczegółów zawiera opis robót, tym lepiej.

Przykład: Remont pomieszczeń polegający na przygotowaniu powierzchni pod malowanie, malowaniu ścian i sufitów, rozebraniu istniejącej posadzki, ułożeniu nowej posadzki oraz wymiana sufitów podwieszanych i wymiana 2 okien połaciowych. Malowanie farbą emulsyjną tynków ścian i sufitów, malowanie farbą ftalową ościeżnic stalowych, zerwanie zużytej wykładziny PCV w formie pytek z oderwaniem listew przypodłogowych, przygotowanie podłoża i ułożenie paneli podłogowych, montaż listew przypodłogowych, Rozebranie wykładziny ściennej z płytek, Rozebranie posadzki z płytek, Przygotowanie podłoża, Ułożenie glazury i terakoty, Wymiana stolarki drzwiowej wewnętrznej, itd.

Zapisz możliwe szczegółowo zakres robót i formę rozliczenia i złóż z wykonawcą podpisy na kartce. Uwzględnij wszystkie ceny jednostkowe lub ryczałtowe. Dobrą praktyką jest również wpisanie cen jednostkowych na roboty które mogą wystąpić ( np. nie wiemy jak będzie wyglądać podłoga po zdjęciu starego parkietu ale możemy przypuszczać, że będzie konieczne wyrównania podłoża pod panele itp.) Taka notatka jest nieoceniona przy rozliczeniu końcowym.

Harmonogram – kolejność wykonania prac

• Kolejność w jakiej wykonawca zamierza realizować zadania objęte zlecenie z określeniem tzw Kamieni Milowych czyli przejściowych terminów na wykonanie poszczególnych prac (np. termin wykonania remontu wynosi 2 miesiące ale zastrzegamy, że wszystkie pomieszczenia mają być pomalowane farbą podkładową w terminie 1m-ca od rozpoczęcia prac.)
• Kolejność i rodzaj prób oraz sprawdzeń
• Daty rozpoczęcia i zakończenia robót
• Daty rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych asortymentów robót
• Ogólny harmonogram dostaw materiałów (szczególnie ważne kiedy to Ty będziesz dostarczał materiały) ponadto należy zapisać, termin w jakim jesteśmy zobowiązani dostarczyć materiały od zgłoszenia wykonawcy. Nie będziesz jeździł po kilka razy dziennie do sklepu bo fachowcom się przypomniało o jakimś niezbędnym materiale.
• Planowane przerwy w prowadzeniu robót

Materiały

Wymagaj od wykonawcy aby przedstawił Tobie do zatwierdzenia każdy z materiałów które zamierza zastosować conajmniej kilka dni przed ich zakupem.
Uzgodnij z wykonawcą miejsce i sposób składowania materiałów. Miejsce i sposób składowania proponuje wykonawca i jest odpowiedzialny za odpowiednie zorganizowanie tego miejsca. Wykonawca jest odpowiedzialny za odbiór, rozładowanie i magazynowanie towarów.
Zgodnie z prawem należy stosować materiały posiadające znak CE lub B, ewentualnie oświadczenie projektanta o indywidualnym stosowaniu w budownictwie.
Zadbaj o rozliczenie materiałów z wykonawcą. Marnotrawstwo materiałów na budowie występuje powszechnie, szczególnie kiedy nikt tego nie pilnuje a za materiały nie płaci wykonawca robót. Niepotrzebne straty na materiałach sumują się w tysiące złotych.
W karcie technicznej produktu zawsze jest podane zużycie jednostkowe. Uzgodnij z wykonawcą, że zużyje tyle materiałów ile wynosi zużycie jednostkowe wg producenta powiększone o ustalony procent na „rozkusz”. Dla większości materiałów można przyjąć tzw „rozkusz” w okolicach od 2% do 3%. Za ponadnormatywne zużycie powinien być obciążony wykonawca. Wiem, że nie jest to łatwy temat do rozmów ale zdecydowanie warto go podjąć przed rozpoczęciem robót, unikniesz nieporozumień w przyszłości.

Kontrola jakości robót

Uzgodnij z wykonawcą plan kontroli robót w którym określisz w jaki sposób roboty zamierzasz kontrolować. W planie kontroli zapisz szczegółowo wszystkie planowane kontrole i sprawdzenia. Przykładowo bezpośrednio po zamontowaniu i podłączeniu brodzika należy wykonać próbę szczelności poprzez odkręcenie wody przez 5 minut po czym sprawdzamy wszystkie rury odpływowe pod katem ewentualnych nieszczelności. Po zabudowaniu brodzika płytkami każda naprawa kanalizacji będzie pracochłonna i kosztowna a wykonanie testu nie potrwa dłużej niż 10 minut. Określcie jakimi metodami będziesz sprawdzał, jakich narzędzi użyjesz i jakie tolerancje błędów będą akceptowalne. (w kolejnych wpisach na tym blogu znajdziesz sprawdzone listy kontrolne)
W przypadku gdy Wykonawca kupuje materiał jest on również odpowiedzialny za przekazanie Tobie deklaracji zgodności, świadectw i atestów. Jeżeli wykonawca stosuje precyzyjne narzędzia pomiarowe wówczas powinien przedstawić aktualne świadectwo legalizacji lub kalibracji.

Bezpieczeństwo i odpowiedzialność czyli jak ustrzec się nieprzyjemności

Wykonawcy wiedzą, że trzeba przestrzegać zasad BHP ale stosują przepisy tylko w takim stopniu w jakim od nich wyegzekwujecie. W umowie/zleceniu lub w notatce z przekazania budowy zamieść informację: „Wykonawca ma obowiązek przestrzegać wszystkich mających zastosowanie przepisów bezpieczeństwa”. W przypadku nieszczęśliwego wypadku Ty jako inwestor będziesz przesłuchiwany przez Państwową Inspekcję Pracy lub Prokuratora. Rozmowy te nie należą do przyjemnych dlatego zadbaj o bezpieczeństwo pracowników. Wyegzekwuj od Wykonawcy aby zapewnił i utrzymywał wszelkie urządzenia zabezpieczające, socjalne oraz sprzęt i odpowiednią odzież dla ochrony życia i zdrowia osób zatrudnionych na budowie oraz dla zapewnienia bezpieczeństwa publicznego. Wszyscy pracownicy wykonujący remont powinni mieć aktualne szkolenie bhp oraz badania lekarskie. Poproś wykonawcę aby przedstawił Ci te dokumenty. Przed rozpoczęciem robót szczególnie niebezpiecznych wykonawca powinien opracować Instrukcje Bezpiecznego Wykonania Robót i zapoznać wszystkich pracowników z instrukcją. Poproś wykonawcę aby przekazał ci kopię instrukcji (wytyczne znajdziesz tutaj: http://bit.ly/2kY8MOQ  ). Instrukcje BHP wszystkich maszyn i urządzeń powinny byś dostępne na stanowisku pracy. Wprowadź bezwzględną zasadę zero tolerancji dla alkoholu w pracy. Poprawę bezpieczeństwa pracowników uzyskasz gdy po prostu będziesz podkreślał jakie to dla ciebie ważne przy każdej sposobności. OK, możesz być postrzegany przez niektórych wykonawców za niegroźnego świra ale życie i zdrowie człowieka jest tego warte.
W rozmowie z Wykonawcą podkreśl, że zależy ci na ochronie środowiska. Spraw aby u Ciebie były przestrzegane następujące zasady:

• selektywnego gromadzenia powstających odpadów
• zapewnienie prawidłowego postępowania z odpadami niebezpiecznymi i gromadzenie ich w sposób zapewniający ochronę środowiska oraz przekazanie odpadów niebezpiecznych podmiotowi uprawnionemu do prowadzenia działalności w zakresie transportu i unieszkodliwiania odpadów niebezpiecznych
• unikać zanieczyszczenia powietrza pyłami i gazami
• unikać zanieczyszczenia zbiorników i cieków wodnych substancjami toksycznymi
• dbać o faunę i florę

Wykonawca, w rozumieniu prawa jest wytwórcą odpadów w czasie remontu i ma obowiązek ich usunięcia.
Poucz wykonawcę o konieczności przestrzegania przepisów przeciwpożarowych. W miejscu wykonywanych robót należy umieścić ogólnodostępną gaśnicę o pojemności co najmniej 3dm3 (2kg). Materiały łatwopalne składować w sposób zgodny z odpowiednimi przepisami i zabezpieczyć przed dostępem osób trzecich. Wykonawca będzie odpowiedzialny za wszelkie straty spowodowane pożarem wywołanym jako rezultat realizacji robót.
Przeprowadź z wykonawcą rozmowę o odpowiedzialności społecznej. Uzgodnijcie plan zabezpieczenia i utrzymania istniejących obiektów m.in. chodniki i jezdnie, klatka schodowa i inne części wspólne, Zabezpieczenie innych robót (np. robót remontowych na balkonie lub przy montażu stolarki okiennej). Zaznajom wykonawcę z umiejscowieniem wszystkich pionów technicznych, liczników, zaworów głównych gazu i wody, wyłącznika prądu.

Ważne: Spisz notatkę z wykonawcą z naniesionymi na plan mieszkania/domu zaworami gazu, wody, centralnego ogrzewania, wyłącznikiem prądu. W przypadku awarii wykonawca będzie mógł szybko zadziałać aby nie doprowadzić do większych szkód (np. zalania sąsiadów itp.) Ponieważ w budownictwie jest duża rotacja pracowników samo omówienie ustne tych kwestii może się okazać niewystarczające gdy osoby, z którą to omawiałeś nie będzie na Twojej budowie. Dlatego kserokopię notatki włóż do segregatora i pozostaw na budowie aby wszyscy mieli dostęp do tych informacji. Znane mi są przypadki przewiercenia rury z wodą przez ekipę budowlaną. Zanim pracownik sam odnajdzie zawór wody może zalać cały budynek. Widziałem na własne oczy sytuację gdy rurę z wodą uszkodziła … sprzątaczka która doprowadzała mieszkanie pod remoncie do stanu używalności (postanowiła wykorzystać poziomy odcinek rury wodnej z polipropylenu jako podest roboczy do odkurzenia wyższych części ścian). Ważne aby jak najwięcej pracowników wiedziało gdzie są główne wyłączniki mediów.

Odbiory robót

Formę i zakres poszczególnych odbiorów uzgodnij z wykonawcą przed rozpoczęciem robót.
Najczęściej występują następujące rodzaje odbiorów:

1. Odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu polega na finalnej ocenie ilości i jakości wykonywanych robót, które w dalszym procesie realizacji ulegną zakryciu. Odbioru po przedstawieniu przez wykonawcę dokumentów kontroli jakości wg pkt. 4
2. Odbiór zaawansowania robót stosowany jest w przypadku częściowego rozliczenia robót. Najlepiej umówić się z wykonawcą na płatności po zakończeniu poszczególnych etapów. W celu rozliczenia przygotuj protokół zaawansowania robót gdzie będą wykazane ilości wykonane w okresie rozliczeniowym, przed okresem rozliczeniowym oraz narastająco. Odbiór zaawansowania robót nie jest odbiorem technicznym czy jakościowym. Odbiorem takim jest tylko odbiór końcowy. Warto stosować taki system rozliczeń ponieważ daje możliwość zapłaty wykonawcy a jednocześnie możesz wskazywać wady do końca robót.
3. Odbiór końcowy robót. Odbiór końcowy polega na finalnej ocenie rzeczywistego wykonania robót w odniesieniu do ich ilości, jakości i wartości. Do odbioru tego wykonawca powinien przygotować cała dokumentację budowy a w szczególności:

• dokumentację Projektową podstawową z naniesionymi zmianami jeśli zostały wprowadzone w trakcie realizacji robót,
• dzienniki budowy i książki obmiarów (oryginały),
• wyniki wszystkich pomiarów kontrolnych oraz badań i oznaczeń laboratoryjnych,
• deklaracje zgodności lub certyfikaty zgodności wbudowanych materiałów (w przypadku dostarczenia materiałów przez wykonawcę),
• rysunki (dokumentacje) na wykonanie robót towarzyszących (np. na przełożenie linii telefonicznych, energetycznych, gazowych, oświetlenia itp.) oraz protokoły odbioru i przekazania tych robót właścicielom urządzeń. 

Pozostałe sprawy

• Na wszelkie zmiany w technologii robót, zastosowanych materiałów, zmiany projektu wykonawca powinien uzyskać Twoją zgodę w formie notatki.
• Ustal godziny pracy – np. W trakcie całego okresu przewidzianego do zakończenia robót wykonawca jest zobowiązany do nieprzerwanego prowadzenia robót co najmniej od godz. 7:00 do godz. 17: tj przez 10 godz. dzienni przez 6 dni w tygodniu (od poniedziałku do soboty włącznie) chyba że warunki atmosferyczne nie pozwalają na wykonanie pewnego asortymentu robót.
• Nie pozwól na zatrudnianie bez Twojej zgody kolejnych podwykonawców przez firmę którą zatrudniłeś. Oczywiście w uzasadnionych przypadkach jest wskazane zatrudnianie specjalistycznych podwykonawców (np. do robót elektrycznych czy hydraulicznych) ale musisz o tym wiedzieć. Zdarza się, że firma bierze dużo zleceń a później gdy się nie wyrabia z terminami podzleca roboty przypadkowym podwykonawcom, którzy nie mają odpowiedniej wiedzy ani doświadczenia. Bardzo ważnym jest żebyś wiedział kto u Ciebie pracuje i dlaczego właśnie te roboty zostały podzlecone innej firmie.
• W zleceniu robót lub umowie zawrzyj zapis o zobowiązaniu do polubownego rozwiązania ewentualnych sporów. Różnice zdań będą występować ale chodzi znalezienie kompromisu i zakończenie robót.

Skoro to czytasz to jest duża szansa, że udało Ci się przeczytać ten długi wpis ☺. Bardzo się cieszę. Jeżeli znasz kogoś komu mogą się przydać moje porady, udostępnij proszę ten wpis. Przyciski udostępniania w mediach społecznościowych znajdują się na górze wpisu. Jeżeli Ci się podobało kliknij po prostu Lubię to. Za wszystkie udostępnienia i lajki bardzo dziękuję.
Mam dla Ciebie niespodziankę! Przygotowałem listę kontrolną spraw które musisz omówić z wykonawcą robót budowlanych. Poniżej znajduje się przycisk „pobierz PDF”, wystarczy kliknąć i ściągnąć listę na swój komputer. Lista jest dostępna całkowicie bezpłatnie, nie ma potrzeby podawania adresu e-mail czy zapisywania się na listę mailingową.
Jeżeli macie jakieś uwagi to podzielcie się nimi w komentarzach. Życzę miłego dnia i pozdrawiam ☺.